Überblick

Die wichtigsten Wettbewerber auf dem US-Markt konzentrieren sich auf drei Regionen: Ostküste, Mittlerer Westen und Westküste. Besonders stark sind dabei Kalifornien, Missouri, Nebraska und Pennsylvania.

Zu den wichtigsten Akteuren der Branche aus Florida und New York zählen die folgenden:

FIRMENSITZ

A.
Die widerstandsfähigsten US-Immobilienmärkte
In Märkten wie Boston und Denver, in denen eine langsamere Erholung erwartet wird, hat das geringe Käufervertrauen in Verbindung mit einem Überangebot an Wohnimmobilien den Abschwung verlängert. NAR-Chefökonom Lawrence Yun weist darauf hin, dass Käufer nach klaren Anzeichen für einen Markttiefpunkt suchen und bis dahin gerne abwarten.

Der Grund dafür ist leicht zu erkennen. Die meisten Immobilienmärkte des Landes spüren die Auswirkungen der Überproduktion. Ein starker Markt bewegt sich um eine Leerstandsquote von 1,51 TP3B, aber der nationale Durchschnitt liegt derzeit bei 2,81 TP3B und in Städten wie Miami, Atlanta und Denver bewegen sich die Zahlen um 3,51 TP3B. Zudem gibt es auf jede gute Nachricht (ein Bericht des Handelsministeriums vom Mai besagt, dass die Verkäufe neuer Eigenheime auf einem 14-Jahres-Hoch liegen) auch schlechte Nachrichten (das durchschnittliche Preiswachstum liegt auf einem 10-Jahres-Tief).

Hinter den Zahlen
Marktkorrekturen folgen drei grundlegenden Erholungsmustern. Eine V-förmige Erholung, bei der ein Markt einen starken, schnellen Rückgang erfährt, aber stark wieder auf die Beine kommt, sobald er den Tiefpunkt erreicht hat; eine U-förmige Erholung, bei der die Preise allmählich fallen und sich langsam erholen; und eine L-förmige Kurve, bei der es nach dem Markttief zu einem harten, schnellen Rückgang mit dürftiger Preiserholung kommt.

Die Unterschiede zwischen einem V-förmigen und einem U-förmigen Markt hängen mit Wachstumshemmnissen zusammen. Hohe Leerstandsquoten und ein hoher Investorenanteil können einem Markt schaden, aber wenn die lokale Wirtschaft stark und der Wohnungsbestand erschwinglich bleibt, ist es nur eine Frage der Zeit, bis der Überbestand absorbiert wird.

Tampa ist ein idealer Kandidat für eine V-förmige Erholung, wie aus einer Studie von Moody's Economy.com hervorgeht, einem Unternehmen für Wirtschaftsanalysen, Prognosen und Kreditrisiken. Die lokale Wirtschaft ist weiterhin stark und die Zahl der Subprime-Kredite ist relativ niedrig. Tampas Problem? Ein hoher Investorenanteil, der zu hohen Leerstandsquoten führt. Als der Markt 2005 ins Straucheln geriet, waren mehr als 251 TP3B der Häuser in Tampa als Anlageobjekte im Besitz. Investoren ziehen sich während eines Abschwungs schneller zurück, was zu einem Überangebot an verfügbarem Wohnraum führt. In Tampas Fall liegt die Leerstandsquote jetzt bei 3,51 TP3B.

Den Wirtschaftsprognosen von Moody's zufolge dürfte Tampa seine überschüssigen Lagerbestände abbauen und im ersten Quartal 2008 einen Preistiefpunkt erreichen. Ab diesem Zeitpunkt dürften die Preise im darauffolgenden Jahr um 10,61 TP3T steigen.
Diese Prognosen berücksichtigen die Erschwinglichkeit von Wohnraum, Leerstandsquoten, die Stärke der lokalen Wirtschaft und des Arbeitsmarktes, den Investorenanteil im Jahr 2005 und den Anteil von Subprime-Hypotheken. Die Daten stammen von Moody's, dem Bureau of Labor Statistics und dem Home Mortgage Disclosure Act der Federal Reserve.

Den Tiefpunkt eines Vermögensmarktes vorherzusagen, insbesondere bei Immobilien, ist schwierig. Diese Prognosen basieren zwar auf soliden Daten und fortschrittlichen Modellen von Moody's, aber niemand kann die Entwicklung der Futures-Märkte mit absoluter Sicherheit vorhersagen.

Andere Bouncebacks
Wie Tampa leidet auch Phoenix unter einem hohen Investorenanteil (26,11 TP3T) und hat eine Leerstandsquote von über 31 TP3T. Gute Erschwinglichkeitsraten und ein boomender Arbeitsmarkt lassen darauf schließen, dass der Preisanstieg stark sein wird, sobald Phoenix seinen Tiefpunkt erreicht hat. Laut dem Prognosemodell von Moody's erreicht Phoenix seinen Preistiefpunkt im vierten Quartal 2008 und wächst im darauffolgenden Jahr um 7,71 TP3T.

In Märkten wie Minneapolis und Boston werden langsamere Erholungsraten erwartet, da dort eine schwächelnde lokale Wirtschaft, ein langsames Beschäftigungswachstum und negative Migrationszahlen die langfristigen Aussichten beeinträchtigen. Zusammen mit anderen U-förmigen Märkten wie Sacramento, die einen zweistelligen Anteil an Subprime-Krediten aufweisen, wird es laut Zandi für diese Märkte schwieriger sein, wieder in Gang zu kommen.

Das heißt aber nicht unbedingt, dass die V-förmigen Märkte überstanden sind. Die Arbeitsmärkte in Städten wie Las Vegas, Phoenix und San Diego, deren zukünftiger wirtschaftlicher Erfolg entscheidend für die Erholung sein wird, sind laut Moody's stark von wohnungsbezogenen Branchen geprägt. Solange diese Volkswirtschaften ihre jeweiligen Korrekturen überstehen, sollte es ihnen gut gehen.

Die günstigsten US-Immobilienmärkte

Hinter den Zahlen
Zunächst wird das Verhältnis zwischen dem mittleren Hauspreis und dem mittleren Haushaltseinkommen untersucht. Dadurch wird bestimmt, wie viele Jahre Bruttoeinkommen der mittlere Haushalt aufwenden müsste, um das mittlere Haus zu kaufen. In Indianapolis, wo das mittlere Haushaltseinkommen $60.383 beträgt, wären für den Kauf knapp zwei Jahre Bruttoeinkommen erforderlich.
Für die Einwohner von Los Angeles muss das ziemlich nett klingen, denn hier beträgt das mittlere Haushaltseinkommen $58.319, das Wohnen ist dort aber mehr als fünfmal teurer als in Indy.

Die zweite Kennzahl erfasst den Prozentsatz der im ersten Quartal dieses Jahres verkauften Häuser, die für Haushalte mit mittlerem Einkommen erschwinglich waren.

Diese Kennzahl veranschaulicht, was in einem Markt wie San Diego vor sich geht. Die Stadt mag sich mitten in einem Preisverfall befinden, aber das bedeutet nicht unbedingt, dass die Preise deutlich gestiegen sind. Nur 91 Milliarden US-Dollar der im ersten Quartal 2007 in San Diego verkauften Häuser waren für Haushalte mit mittlerem Einkommen erschwinglich, so die National Association of Home Builders und der Erschwinglichkeitsindex von Wells Fargo, der eine Anzahlung von 101 Milliarden US-Dollar und eine Hypothek zum Marktzins voraussetzt.

Ökonomen sagen, dies zeige, dass sich die Spitze des Marktes verschiebt, die mittleren und unteren Schichten jedoch Probleme hätten. In einem Markt, in dem Wohnraum so unerschwinglich ist, müssen Käufer stärker auf Kredite zurückgreifen. Potenzielle zukünftige Zwangsvollstreckungen können einen Markt zum Stillstand bringen – kein gutes Zeichen für eine Erholung.

Günstige Immobilien

Vergleichen Sie die Zahlen von San Diego mit denen der erschwinglichsten Gegenden des Landes. Fast 901 TP3T der Verkäufe in Indianapolis im ersten Quartal dieses Jahres waren für Haushalte mit mittlerem Einkommen erschwinglich. In Cincinnati lag diese Zahl bei 781 TP3T und in Cleveland bei 821 TP3T.

Andere Gebiete auf der Liste, wie Dallas und Atlanta, verzeichnen ein Wachstum, bleiben aber erschwinglich.
Das Preis-Einkommens-Verhältnis in Dallas war insgesamt das siebtbeste, und knapp 701 TP3T der im ersten Quartal dieses Jahres in Atlanta verkauften Häuser standen Haushalten mit mittlerem Einkommen zur Verfügung. Die Preise können in schnell wachsenden Städten erschwinglich bleiben, wenn viele neue Häuser gebaut werden und die Wachstumsbeschränkungen gelockert werden.
Eine hohe Nachfrage bedeutet auch nicht unbedingt, dass die Produkte nicht erschwinglich sind.

Untersuchen Sie den Unterschied zwischen Boston und Raleigh, NC; seit 2000 hat Boston eine stetige Auswanderung erlebt, während Raleigh neue Einwohner willkommen heißt.

Doch in dieser Zeit stiegen die Immobilienpreise in Boston um 16,71 TP3Billionen, und Haushalte mit mittlerem Einkommen können sich heute etwa die Hälfte dessen leisten, was sie sich noch vor sieben Jahren leisten konnten. In Raleigh stiegen die Immobilienpreise um 371 TP3Billionen, doch der Anteil der Menschen mit mittlerem Einkommen, die sich ein Eigenheim leisten können, sank nur um 31 TP3Billionen, und das, obwohl die Stadt einen Bevölkerungsboom erlebte.

Der Grund dafür könnte ein starker Anstieg beim Neubau von Eigenheimen sein, und in Raleigh wirkten Wachstumsrichtlinien, die nicht übermäßig durch Regulierungen belastet waren, als Preissenkung. In Boston gibt es keine solchen Richtlinien, und dort wurde auch nicht viel Neubau von Eigenheimen gebaut.

Sowohl Raleigh als auch Charlotte belegen die Plätze 12 bzw. 13.

B.
Immobilien und die Subprime-Krise

Die Anzahlung feiert ein Comeback

Als Folge des Zusammenbruchs des Subprime-Hypothekenmarktes werden die Kreditgeber – oh Schreck! – wieder einmal Anzahlungen verlangen, was den Markt mit unverkauften Häusern füllen und die Preise sinken lassen wird.

Im Wesentlichen ist die Subprime-Hypothekenbranche – die Kredite an Verbraucher mit Kreditproblemen vergibt – verschwunden. Nachdem das Pendel so weit wie möglich in Richtung rücksichtsloser Kreditvergabe ausgeschlagen war, worum es bei der ganzen Blase ging, wird es nun wieder zurückschwingen in Richtung der altmodischen Vorstellung, dass den Leuten nur der Betrag geliehen wird, den sie vernünftigerweise zurückzahlen können. Und,
Die Kreditgeber erwarten für ihre Kredite eine Sicherheitsmarge in Form von Anzahlungen.

Leider werden viele Menschen hoch verschuldet sein und es wird schwierig werden, Häuser zu verkaufen – oder zu kaufen –, da die Kreditvergabestandards wieder auf die strengen Richtlinien von früher zurückgehen.

Subprime-Welleneffekt trifft Einzelhandelsimmobilien laut Marktforschung

Kurz nach dem Zusammenbruch der Dotcom-Industrie vor einigen Jahren entwickelte sich der Einzelhandel zum angesagtesten Sektor im gewerblichen Immobiliensektor. Online-Shopping wurde nicht länger als Bedrohung für stationäre Geschäfte angesehen, und steigende Immobilienpreise machten es den Menschen leicht, mehr Geld zu leihen – und es auszugeben. Einkaufszentren wechselten zu immer höheren Preisen den Besitzer.

Vor zwei Jahren begannen Einzelhandelsimmobilien für Investoren an Attraktivität zu verlieren, als der Trend zur Umwandlung in Eigentumswohnungen überhandnahm. In jüngerer Zeit konzentrierten sich die Investoren auf Bürogebäude und Hotels.

Angesichts der anhaltenden Konjunkturerschütterungen durch die Subprime-Hypothekenkrise und den Rückgang der Immobilienpreise bereiten sich nun viele Akteure im Immobilieneinzelhandel auf einen Rückgang der Konsumausgaben vor.
Und Einkaufszentren sind von der Kreditklemme betroffen, die die Kapitalmärkte verändert hat. Private Käufer, die früher 95 Prozent oder mehr der Kosten einer Transaktion finanzieren konnten, werden aus dem Markt gedrängt, weil eine so hohe Fremdfinanzierung nicht mehr möglich ist.

Laut Angaben von Investoren, Maklern und Analysten dauert es länger, bis Geschäfte abgeschlossen sind, und die Preise sinken – zumindest bei Objekten der zweiten und dritten Kategorie – um bis zu zehn Prozent.