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Aperçu

Les principaux concurrents sur le marché américain sont concentrés dans trois régions : la côte Est, le Midwest et la côte Ouest. Les zones de concentration particulières comprennent la Californie, le Missouri, le Nebraska et la Pennsylvanie.

Certains des principaux acteurs de l'industrie originaires de Floride et de New York sont les suivants :

EMPLACEMENT DE LA SOCIÉTÉ

UN.
Les marchés immobiliers américains les plus résilients
Sur les marchés dont la reprise est attendue plus lentement, comme à Boston et à Denver, la faible confiance des acheteurs associée à un excédent de parc immobilier a prolongé la crise. L'économiste en chef du NAR, Lawrence Yun, souligne que les acheteurs recherchent des signes clairs d'un creux du marché et se contentent d'attendre sur la touche jusque-là.

It’s easy to see why. Most of the country’s real estate markets are feeling the effects of overproduction. A strong market hovers near a 1.5% vacancy rate, but the national average currently stands at 2.8% and in cities such as Miami, Atlanta and Denver, figures hang around 3.5%. In addition, every nugget of good news (a May Commerce Department report said that new-home sales are at a 14-year high) comes with bad news (median price growth is at a 10-year low).

Derrière les chiffres
Market corrections follow three basic recovery patterns. A V-shaped recovery where a market experiences a sharp, fast decline but comes out strong once it hits bottom; a U-shaped recovery, where prices decline gradually and recover slowly; and an L-shaped curve, a hard, fast fall with paltry price bounceback following the market trough.

The differences between a V-shaped market and a U-shaped one has to do with barriers to growth. High vacancy rates and high investor share can hurt a market, but if the local economy remains strong and housing stock affordable it’s only a matter of how long it takes to absorb the excess inventory.

Tampa est un candidat idéal pour une reprise en forme de V, selon une étude de Moody's Economy.com, une société d'analyse économique, de prévision et de risque de crédit. L'économie locale reste forte et les prêts subprime sont relativement faibles. Le problème de Tampa ? Une part d’investisseur élevée qui entraîne des taux d’inoccupation élevés. Lorsque le marché s'est détérioré en 2005, plus de 251 TP3T de maisons à Tampa étaient détenues comme immeubles de placement. Les investisseurs sont plus prompts à fuir en période de ralentissement économique, créant ainsi une surabondance de logements disponibles. Dans le cas de Tampa, les taux d'inoccupation s'élèvent désormais à 3,5%.

Selon les projections économiques de Moody's, Tampa devrait écouler ses stocks excédentaires et atteindre un creux de prix au premier trimestre 2008, après quoi les prix devraient augmenter de 10,61 TP3T l'année suivante.
Ces projections prennent en compte l'abordabilité du logement, les taux d'inoccupation, la vigueur de l'économie locale et du marché du travail, la part des investisseurs en 2005 et la part des prêts hypothécaires à risque. Les données proviennent de Moody's, du Bureau of Labor Statistics et du Home Mortgage Disclosure Act de la Réserve fédérale.

Prédire le creux d’un marché d’actifs, notamment immobilier, est une chose difficile. Bien que ces projections soient basées sur des données solides et une modélisation avancée de Moody's, personne ne peut prédire les marchés à terme avec une certitude absolue.

Autres rebonds
Comme Tampa, Phoenix est également touchée par une part d'investisseur élevée (26,1%) et un taux d'inoccupation supérieur à 3%. De bons taux d’accessibilité et un marché du travail en plein essor suggèrent qu’une fois que Phoenix aura atteint son point bas, la croissance des prix sera forte. Selon le modèle de projection de Moody's, Phoenix atteindrait son creux de prix au quatrième trimestre 2008, puis augmenterait de 7,71 TP3T l'année suivante.

Des taux de reprise plus lents sont attendus sur des marchés tels que Minneapolis et Boston, où une économie locale en déclin, une croissance lente de l'emploi et des chiffres de migration négatifs entravent les perspectives à long terme. À l'instar d'autres marchés en forme de U comme Sacramento, qui ont une part à deux chiffres des prêts subprime, Zandi affirme qu'il sera plus difficile pour ces marchés de redémarrer.

That doesn’t necessarily mean V-shaped markets are in the clear. The labor markets in cities such as Las Vegas, Phoenix and San Diego, whose future economic success will be critical to recovery, are heavily in housing-related industries, according to Moody’s. So long as those economies can weather their respective corrections, they should be all right.

Les marchés immobiliers américains les plus abordables

Derrière les chiffres
La première consiste à examiner le rapport entre le prix médian de l’immobilier et le salaire médian du ménage, qui détermine le nombre d’années de salaire brut que le ménage médian devrait dépenser pour acheter la maison médiane. À Indianapolis, où le revenu médian des ménages est de $60 383, il faudrait un peu moins de deux ans de salaire brut pour acheter.
Cela doit paraître plutôt agréable aux habitants de Los Angeles, où le revenu médian des ménages est de $58,319, mais le logement est plus de cinq fois plus cher qu'à Indy.

La deuxième mesure suit le pourcentage de maisons vendues au premier trimestre de cette année qui étaient abordables pour le ménage à revenu médian.

This metric illustrates what’s at play in a market like San Diego. The city might be in the midst of a price slump, but that doesn’t necessarily mean it has become significantly more affordable. Only 9% of San Diego homes sold in the first quarter of 2007 were within the reach of the median income-earning household, according to the National Association of Home Builders and the Wells Fargo affordability index, which assumes a 10% down payment and a market-rate mortgage.

Economists say this indicates the top of the market is moving, but the middle and bottom strata are having problems. In a market where housing is that unaffordable, buyers have to rely more heavily on credit. Potential future foreclosures can throw a market into stall–not a great sign for recovery.

Immobilier raisonnable

Comparez les chiffres de San Diego à ceux des zones les plus abordables du pays. Près de 90% des ventes d'Indianapolis au premier trimestre de cette année étaient abordables pour le ménage à revenu médian. À Cincinnati, ce numéro était le 78% et à Cleveland, le 82%.

D'autres régions de la liste, comme Dallas et Atlanta, connaissent une croissance tout en restant abordables.
L'accessibilité prix/revenu à Dallas était au septième rang dans l'ensemble, et un peu moins de 70% de maisons vendues à Atlanta au premier trimestre de cette année étaient disponibles pour le ménage à revenu médian. Les prix peuvent rester abordables dans les villes à croissance rapide lorsque les taux de construction de logements neufs sont élevés et que les restrictions de croissance sont assouplies.
Une forte demande n’empêche pas nécessairement l’abordabilité.

Examinez la différence entre Boston et Raleigh, Caroline du Nord ; depuis 2000, Boston connaît une émigration constante, tandis que Raleigh accueille de nouveaux résidents.

Mais pendant cette période, les prix des logements à Boston ont augmenté de 16,7%, et les ménages à revenu médian peuvent se permettre environ la moitié de ce qu'ils pouvaient il y a sept ans. À Raleigh, les prix des logements ont augmenté de 37%, mais la part des salariés à revenu médian qui peuvent se permettre un logement n'a diminué que de 3%, alors que la ville connaissait un boom démographique.

La raison pourrait être une forte augmentation de la construction de logements neufs et des politiques de croissance non surchargées par la réglementation ont agi comme un allégement des prix à Raleigh. Boston n'a pas de telles politiques et n'a pas vu beaucoup de constructions de nouvelles maisons.

Raleigh et Charlotte se classent respectivement aux 12e et 13e rangs.

B.
L'IMMOBILIER ET LA CRUNCH DES SUBPRIME

L’acompte fait son grand retour

As a result of the collapse of the subprime mortgage market, lenders will — gasp! — once again require down payments, filling the market with unsold homes and driving down prices.

Essentiellement, le secteur des prêts hypothécaires à risque – qui prête aux consommateurs ayant des problèmes de crédit – a disparu. Puisque le pendule a basculé aussi loin qu’il pouvait dans la direction des prêts inconsidérés, ce qui était le cas de toute la bulle, il va maintenant revenir à la notion désuète selon laquelle les gens ne se voient prêter que le montant d’argent qu’ils peuvent raisonnablement s’attendre à rembourser. Et,
les prêteurs voudront que leurs prêts comportent une marge de sécurité, sous forme d’acomptes.

Malheureusement, beaucoup de gens seront lourdement endettés et il sera difficile de vendre des maisons – ou de les acheter – alors que les normes de prêt reviennent aux directives strictes d’avant.

Subprime ripple effect hits retail real estate according to market research

Peu de temps après l’effondrement de l’industrie Internet il y a quelques années, le commerce de détail est devenu le secteur le plus dynamique de l’immobilier commercial. Les achats en ligne n’étaient plus considérés comme une menace pour les magasins physiques, et la hausse de la valeur des logements a permis aux gens d’emprunter plus d’argent – et de le dépenser. Les centres commerciaux ont commencé à changer de mains à des prix de plus en plus élevés.

Il y a deux ans, l'immobilier commercial a commencé à perdre un peu de son attrait pour les investisseurs à mesure que l'engouement pour la conversion en copropriété prenait le dessus. Plus récemment, les investisseurs se sont tournés vers les immeubles de bureaux et les hôtels.

Aujourd'hui, de nombreux acteurs du secteur de l'immobilier commercial se préparent à un ralentissement des dépenses, alors que la crise des prêts hypothécaires à risque et la baisse de la valeur des logements continuent de se répercuter sur l'économie.
And shopping centers have been caught in the credit squeeze that has transformed the capital markets. Private buyers, who were once able to finance 95 percent or more of the cost of a transaction, are being driven out of the market because such high leverage is no longer available.

Selon les investisseurs, les courtiers et les analystes, les transactions prennent plus de temps à être conclues et les prix – du moins pour les propriétés de deuxième et troisième rang – baissent jusqu'à 10 pour cent.