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概要

米国市場における主要な競合企業は、東海岸、中西部、西海岸の 3 つの地域に集中しています。特に集中している地域は、カリフォルニア、ミズーリ、ネブラスカ、ペンシルバニアです。

フロリダとニューヨークを拠点とするこの業界の主要企業には、次のような企業があります。

会社 / 所在地

A.
最も回復力のある米国の不動産市場
ボストンやデンバーなど回復が遅いと予想される市場では、購入者の信頼感の低さと住宅在庫の過剰が相まって、低迷が長引いている。全米不動産協会のチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、購入者は市場が底を打つ明確な兆候を待ち望んでおり、それまでは傍観して待つつもりだと指摘する。

It’s easy to see why. Most of the country’s real estate markets are feeling the effects of overproduction. A strong market hovers near a 1.5% vacancy rate, but the national average currently stands at 2.8% and in cities such as Miami, Atlanta and Denver, figures hang around 3.5%. In addition, every nugget of good news (a May Commerce Department report said that new-home sales are at a 14-year high) comes with bad news (median price growth is at a 10-year low).

数字の裏側
Market corrections follow three basic recovery patterns. A V-shaped recovery where a market experiences a sharp, fast decline but comes out strong once it hits bottom; a U-shaped recovery, where prices decline gradually and recover slowly; and an L-shaped curve, a hard, fast fall with paltry price bounceback following the market trough.

The differences between a V-shaped market and a U-shaped one has to do with barriers to growth. High vacancy rates and high investor share can hurt a market, but if the local economy remains strong and housing stock affordable it’s only a matter of how long it takes to absorb the excess inventory.

経済分析、予測、信用リスク会社である Moody's Economy.com の調査によると、タンパは V 字回復の理想的な候補地です。地元の経済は依然として好調で、サブプライムローンは比較的低い水準にあります。タンパの問題は、投資家のシェアが高いため、空室率が高いことです。2005 年に市場が悪化したとき、タンパの住宅の 25% 以上が投資物件として所有されていました。投資家は景気後退時にすぐに逃げ出すため、住宅在庫が過剰になります。タンパの場合、空室率は現在 3.5% です。

ムーディーズの経済予測によると、タンパは2008年第1四半期に過剰在庫を消化し、価格が底を打つと予想され、その時点で翌年には価格が10.6%上昇すると予想されます。
これらの予測は、住宅の購入可能性、空室率、地域経済と雇用市場の強さ、2005 年の投資家のシェア、サブプライム住宅ローンのシェアを考慮に入れています。データは、ムーディーズ、労働統計局、連邦準備制度の住宅ローン開示法から得たものです。

あらゆる資産市場、特に不動産市場の底値を予測することは困難です。これらの予測はムーディーズによる確かなデータと高度なモデリングに基づいていますが、先物市場を絶対的な確実性を持って予測できる人は誰もいません。

その他のバウンスバック
タンパと同様に、フェニックスも投資家のシェアが高い (26.1%) という問題を抱えており、空室率は 3% を超えています。住宅購入率が高く、雇用市場が活況を呈していることから、フェニックスが底を打った後は、価格の上昇が顕著になると予想されます。ムーディーズの予測モデルでは、フェニックスは 2008 年第 4 四半期に価格の底値に達し、翌年には 7.7% 上昇すると予測されています。

ミネアポリスやボストンなどの市場では、景気低迷、雇用の伸び悩み、移民数の減少が長期的な見通しを阻んでいるため、回復率はより緩やかになると予想されている。サブプライムローンのシェアが2桁であるサクラメントなどの他のU字型市場と同様に、ザンディ氏は、これらの市場が再び動き出すのはより困難になるだろうと述べている。

That doesn’t necessarily mean V-shaped markets are in the clear. The labor markets in cities such as Las Vegas, Phoenix and San Diego, whose future economic success will be critical to recovery, are heavily in housing-related industries, according to Moody’s. So long as those economies can weather their respective corrections, they should be all right.

最も手頃な米国の不動産市場

数字の裏側
1 つ目は、平均住宅価格と平均世帯収入の比率です。この比率によって、平均世帯が平均住宅を購入するために総収入の何年分を費やす必要があるかがわかります。平均世帯収入が $60,383 のインディアナポリスでは、購入には総収入の 2 年分弱が必要です。
ロサンゼルスの住民にとって、これはかなりいいことに聞こえるだろう。ロサンゼルスの世帯収入の中央値は $58,319 だが、住宅価格はインディアナポリスよりも 5 倍以上も高い。

2 番目の指標は、今年第 1 四半期に販売された住宅のうち、中間所得世帯が購入可能な住宅の割合を追跡します。

This metric illustrates what’s at play in a market like San Diego. The city might be in the midst of a price slump, but that doesn’t necessarily mean it has become significantly more affordable. Only 9% of San Diego homes sold in the first quarter of 2007 were within the reach of the median income-earning household, according to the National Association of Home Builders and the Wells Fargo affordability index, which assumes a 10% down payment and a market-rate mortgage.

Economists say this indicates the top of the market is moving, but the middle and bottom strata are having problems. In a market where housing is that unaffordable, buyers have to rely more heavily on credit. Potential future foreclosures can throw a market into stall–not a great sign for recovery.

リーズナブルな不動産

サンディエゴの数字を、国内で最も住宅価格が手頃な地域の数字と比較してみましょう。今年第 1 四半期のインディアナポリスでの住宅販売のうち、ほぼ 90% が中間所得世帯にとって手頃なものでした。シンシナティではその数字は 78%、クリーブランドでは 82% でした。

ダラスやアトランタなど、リストに載っている他の地域は成長を遂げているものの、依然として手頃な価格のままです。
ダラスの住宅価格と収入の対比は全体で7番目に優れており、今年第1四半期にアトランタで販売された住宅のうち、70%弱が中間所得世帯向けの住宅でした。急成長中の都市では、新築住宅の建設率が高く、成長制限が緩和されていれば、価格が手頃なままです。
需要が高いからといって、必ずしも手頃な価格で購入できるとは限りません。

ボストンとノースカロライナ州ローリーの違いを調べてみましょう。2000 年以降、ボストンでは着実に移住者が増加しているのに対し、ローリーでは新しい住民を迎え入れています。

しかし、その間にボストンの住宅価格は 16.7% 上昇し、中間所得世帯が購入できる住宅は 7 年前の半分程度になった。ローリーでは、住宅価格は 37% 上昇したが、住宅を購入できる中間所得者の割合は 3% しか減少していない。この間、同市は人口爆発を経験している。

その理由は、ローリーでは新築住宅建設の大幅な増加と、規制による負担が重くない成長政策が価格緩和策として機能したことにあると考えられる。ボストンにはそのような政策はなく、新築住宅建設はそれほど多くない。

ローリーとシャーロットは、それぞれ12位と13位にランクされています。

B.
不動産とサブプライム危機

頭金が復活

As a result of the collapse of the subprime mortgage market, lenders will — gasp! — once again require down payments, filling the market with unsold homes and driving down prices.

本質的に、信用問題を抱える消費者に融資するサブプライム住宅ローン業界は消滅した。振り子はバブル全体の原因である無謀な融資の方向に可能な限り大きく振れたため、今度は、返済が合理的に見込める金額のみを貸し付けるという古風な概念へと振り戻されるだろう。そして、
貸し手は、頭金という形で融資に安全余裕を持たせたいと考えるでしょう。

残念ながら、融資基準が以前の厳しいガイドラインに戻ると、多くの人が多額の借金を抱え、住宅を売却したり購入したりすることが困難になるでしょう。

Subprime ripple effect hits retail real estate according to market research

数年前にドットコム産業が崩壊して間もなく、小売業は商業用不動産で最もホットなセクターとなった。オンラインショッピングはもはや実店舗の脅威とはみなされず、住宅価格の上昇により人々はより多くお金を借り、それを使うことが容易になった。ショッピングセンターは、ますます高騰する価格で所有者が変わるようになった。

2年前、マンションへの転換ブームが起こり、小売不動産は投資家にとって魅力を失い始めた。最近では、投資家はオフィスビルやホテルに引き寄せられている。

現在、サブプライム住宅ローン危機と住宅価格の下落が経済に波紋を広げ続けていることから、小売不動産業界の多くの人々は支出の減速に備えている。
And shopping centers have been caught in the credit squeeze that has transformed the capital markets. Private buyers, who were once able to finance 95 percent or more of the cost of a transaction, are being driven out of the market because such high leverage is no longer available.

投資家、ブローカー、アナリストによると、取引の完了にはより長い時間がかかり、少なくとも2番目と3番目のクラスの不動産の価格は10パーセントも下落しているという。