概述

美國市場的主要競爭對手集中在三個地區：東海岸、中西部和西海岸。特別集中的地區包括加州、密蘇裡州、內布拉斯加州和賓州。

來自佛羅裡達州和紐約州的該行業的一些主要參與者如下：

公司/地點

一個。.
美國最具韌性的房地產市場
在波士頓和丹佛等預計復甦較為緩慢的市場，購屋者信心不足加上房屋庫存過剩，延長了低迷期。美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·雲指出，購屋者正在等待市場觸底的明確訊號，並願意在此之前繼續觀望。.

原因顯而易見。全國大部分房地產市場都受到了產能過剩的影響。強勁的市場空置率徘徊在每3兆美元1.51萬套左右，但目前全國平均空置率高達每3兆美元2.81萬套，而在邁阿密、亞特蘭大和丹佛等城市，這一數字更是徘徊在每3萬億美元3.51萬套左右。此外，每一則好消息（例如，商務部5月的一份報告顯示，新房銷售量創下14年來的新高）都伴隨著壞消息（例如，房價中位數漲幅跌至10年來的最低點）。.

數字背後的故事
市場調整遵循三種基本復甦模式：V型復甦，即市場經歷急劇快速下跌，但觸底後強勁反彈；U型復甦，即價格逐漸下跌，緩慢回升；以及L型復甦，即市場經歷劇烈快速下跌，觸底後反彈幅度有限。.

V型市場和U型市場的差別在於成長障礙。高空置率和高投資者持股比例會對市場造成損害，但如果當地經濟保持強勁且房屋價格合理，那麼問題僅僅在於消化過剩庫存所需的時間。.

根據經濟分析、預測和信用風險公司穆迪經濟網（Moody's Economy.com）的研究，坦帕是V型復甦的理想候選城市。當地經濟依然強勁，次級貸款也相對較低。坦帕的問題在於：投資人持股比例過高，導致房屋空置率居高不下。 2005年市場低迷時，坦帕超過251兆套房屋被用作投資房產。經濟衰退期間，投資者往往會迅速撤離，造成房屋供應過剩。目前，坦帕的房屋空置率高達3.51兆套。.

根據穆迪經濟預測，坦帕應該會在 2008 年第一季消化過剩庫存並觸底反彈，屆時價格預計將在次年上漲 10.6%。.
這些預測考慮了住房可負擔性、空置率、當地經濟和就業市場的強勁程度、2005年的投資者份額以及次級抵押貸款的份額。數據來自穆迪公司、美國勞工統計局和聯準會的《房屋抵押貸款揭露法》。.

預測任何資產市場（尤其是房地產市場）的底部都是一件難事。儘管穆迪的這些預測是基於可靠的數據和先進的模型，但沒有人能夠絕對準確地預測期貨市場。.

其他反彈
與坦帕類似，鳳凰城也面臨投資者持股比例過高（26.11兆盧比）的問題，空置率超過31兆盧比。良好的住房可負擔性和蓬勃發展的就業市場表明，一旦鳳凰城的房價觸底反彈，房價成長將十分強勁。穆迪的預測模型顯示，鳳凰城的房價將在2008年第四季觸底，隔年上漲7.71兆盧比。.

預計明尼阿波利斯和波士頓等市場的經濟復甦速度將較為緩慢，這些地區的經濟低迷、就業成長緩慢以及人口負成長都阻礙了其長期發展前景。贊迪表示，薩克拉門託等其他U型市場（這些市場的次級貸款佔比高達兩位數）的復甦之路將更加艱難。.

但這並不代表V型市場就一定安全。穆迪指出，拉斯維加斯、鳳凰城和聖地牙哥等城市未來的經濟成功對經濟復甦至關重要，而這些城市的勞動力市場主要集中在與住房相關的產業。只要這些城市的經濟體能夠承受各自的調整，它們應該就能恢復正常。.

美國最經濟實惠的房地產市場

數字背後的故事
首先，我們來看看房價中位數與家庭收入中位數的比率，這決定了中等收入家庭需要花費多少年的總收入才能購買一套中價位的房子。在印第安納波利斯，家庭收入中位數為 160,383 美元，購買一棟中等價位的房子大約需要不到兩年的總收入。.
對於洛杉磯的居民來說，這聽起來一定很不錯，因為洛杉磯的家庭收入中位數是 58,319 美元，但房屋價格是印第安納波利斯的五倍多。.

第二項指標追蹤今年第一季售出的房屋中，中等收入家庭能夠負擔得起的房屋所佔的百分比。.

這項指標說明了聖地牙哥這類市場的真實情況。這座城市或許正處於房價低迷期，但這並不一定意味著它的房價已經顯著降低。根據全美住宅建築商協會和富國銀行的住房負擔能力指數（假設首付10%，並採用市場利率抵押貸款），2007年第一季聖地牙哥售出的房屋中，只有9%是中等收入家庭能夠負擔得起的。.

經濟學家表示，這顯示市場頂端正在復甦，但中低端市場卻面臨困境。在房價如此高不可攀的市場環境下，購屋者不得不更加依賴信貸。未來潛在的房屋法拍潮可能導致市場停滯——這對市場復甦而言絕非好兆頭。.

合理的房地產

將聖地牙哥的數據與全國房價最實惠地區的數據進行比較。今年第一季度，印第安納波利斯售出的房屋中，近90%套是中等收入家庭負擔得起的。辛辛那提的數字為78%，克里夫蘭則為82%。.

榜單上的其他地區，如達拉斯和亞特蘭大，雖然發展迅速，但房價仍然相對實惠。.
達拉斯的房價收入比總體排名第七，而今年第一季亞特蘭大售出的房屋中，有近70%套是中等收入家庭能夠負擔得起的。在快速發展的城市，如果新建房屋數量眾多且成長限制寬鬆，房價就能維持可負擔性。.
高需求不一定會降低購買力。.

比較波士頓和北卡羅來納州羅利市的情況；自 2000 年以來，波士頓經歷了持續的人口外流，而羅利則迎來了新的居民。.

但在此期間，波士頓的房價上漲了16.71兆美元，而中等收入家庭的購屋能力只有七年前的一半左右。在羅利，房價上漲了371兆美元，但中等收入家庭的購屋能力僅下降了31兆美元，而與此同時，該市人口卻經歷了爆炸式增長。.

原因可能是羅利新建住宅數量大幅增加，而且監管力度不大，這些成長政策起到了緩解房價的作用。波士頓沒有類似的政策，新住宅數量也不多。.

羅利和夏洛特分別排名第 12 和 13 位。.

B.
房地產與次貸危機

首付回歸

由於次貸危機導致房貸市場崩潰，貸款機構將會——天哪！ ——再次要求支付首付，這將導致市場上充斥著未售出的房屋，並壓低房價。.

從本質上講，次級抵押貸款行業——即向信用有問題的消費者放貸的行業——已經不復存在。既然放貸的鐘擺已經擺到了極致，朝著魯莽放貸的方向擺動（而這正是整個泡沫的根源），那麼現在它將擺回那種古老的理念：人們只能獲得他們能夠合理償還的貸款金額。而且，,
貸款機構希望貸款有一定的安全邊際，也就是要求借款人支付頭期款。.

不幸的是，許多人將背負沉重的債務，隨著貸款標準恢復到以前的嚴格規定，出售房屋或購買房屋都將變得困難。.

市場研究顯示，次貸危機的連鎖反應波及零售房地產。

幾年前網路泡沫破滅後不久，零售業便成為商業不動產領域最熱門的產業。網路購物不再被視為對實體店的威脅，而不斷上漲的房價也讓人們更容易借貸——並把錢花出去。購物中心的轉手價格也隨之水漲船高。.

兩年前，隨著公寓改建熱潮的興起，零售房地產對投資者的吸引力開始下降。而最近，投資人則將目光轉向了辦公大樓和飯店。.

現在，隨著次貸危機和房價下跌持續對經濟產生影響，零售房地產行業的許多人都在為消費放緩做好準備。.
購物中心也受到了信貸緊縮的影響，這場信貸緊縮已經徹底改變了資本市場。曾經能夠為交易成本95%甚至更多融資的私人買家，如今正被擠出市場，因為如此高的槓桿率已不復存在。.

據投資者、經紀人和分析師稱，交易完成所需時間越來越長，價格（至少對於二線和三線房產而言）下降了 10%。.