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Visão geral

Os principais concorrentes no mercado dos Estados Unidos estão concentrados em três regiões: Costa Leste, Centro-Oeste e Costa Oeste. Áreas específicas de concentração incluem Califórnia, Missouri, Nebraska e Pensilvânia.

Alguns dos principais players do setor da Flórida e de Nova York são os seguintes:

EMPRESA / LOCALIZAÇÃO

A.
Mercados imobiliários mais resilientes dos EUA
Nos mercados que se espera que recuperem mais lentamente, como Boston e Denver, a baixa confiança dos compradores, aliada a um excedente de stock de habitação, prolongou a recessão. O economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, ressalta que os compradores estão procurando sinais claros de um fundo de mercado e se contentam em esperar até lá.

It’s easy to see why. Most of the country’s real estate markets are feeling the effects of overproduction. A strong market hovers near a 1.5% vacancy rate, but the national average currently stands at 2.8% and in cities such as Miami, Atlanta and Denver, figures hang around 3.5%. In addition, every nugget of good news (a May Commerce Department report said that new-home sales are at a 14-year high) comes with bad news (median price growth is at a 10-year low).

Por trás dos números
Market corrections follow three basic recovery patterns. A V-shaped recovery where a market experiences a sharp, fast decline but comes out strong once it hits bottom; a U-shaped recovery, where prices decline gradually and recover slowly; and an L-shaped curve, a hard, fast fall with paltry price bounceback following the market trough.

The differences between a V-shaped market and a U-shaped one has to do with barriers to growth. High vacancy rates and high investor share can hurt a market, but if the local economy remains strong and housing stock affordable it’s only a matter of how long it takes to absorb the excess inventory.

Tampa é um candidato perfeito para uma recuperação em forma de V, de acordo com uma pesquisa da Moody's Economy.com, uma empresa de análise económica, previsão e risco de crédito. A economia local continua forte e os empréstimos subprime são relativamente baixos. O problema de Tampa? Uma alta participação de investidores que leva a altas taxas de vacância. Quando o mercado azedou em 2005, mais de 25% de casas em Tampa eram propriedade de investimento. Os investidores fogem mais rapidamente durante uma recessão, criando assim um excesso de stock de habitação disponível. No caso de Tampa, as taxas de vacância agora são de 3,5%.

Com base nas projeções econômicas da Moody's, Tampa deverá queimar seu excesso de estoque e atingir um nível mínimo de preços no primeiro trimestre de 2008, momento em que se espera que os preços aumentem em 10,6% no ano seguinte.
Estas projecções têm em conta a acessibilidade da habitação, as taxas de vacância, a força da economia local e do mercado de trabalho, a percentagem de investidores em 2005 e a percentagem de hipotecas subprime. Os dados vêm da Moody's, do Bureau of Labor Statistics e da Lei de Divulgação de Hipotecas Residenciais do Federal Reserve.

Prever o fundo de qualquer mercado de ativos, especialmente imobiliário, é algo difícil. Embora estas projeções sejam baseadas em dados sólidos e modelos avançados da Moody's, ninguém pode prever os mercados futuros com certeza absoluta.

Outras recuperações
Assim como Tampa, Phoenix é igualmente afetada pela alta participação dos investidores (26,1%) e tem uma taxa de vacância superior a 3%. As boas taxas de acessibilidade e um mercado de trabalho em expansão sugerem que, quando o Phoenix atingir o seu nível mais baixo, o crescimento dos preços será forte. O modelo de projeção da Moody's mostra que Phoenix atingiu seu preço mínimo no quarto trimestre de 2008 e depois cresceu 7,7% no ano seguinte.

Esperam-se taxas de recuperação mais lentas em mercados como Minneapolis e Boston, onde a recessão da economia local, o crescimento lento do emprego e os números negativos da migração prejudicam as perspectivas a longo prazo. Juntamente com outros mercados em forma de U, como Sacramento, que têm uma quota de empréstimos subprime de dois dígitos, Zandi diz que será mais difícil para estes mercados voltarem a funcionar.

That doesn’t necessarily mean V-shaped markets are in the clear. The labor markets in cities such as Las Vegas, Phoenix and San Diego, whose future economic success will be critical to recovery, are heavily in housing-related industries, according to Moody’s. So long as those economies can weather their respective corrections, they should be all right.

Mercados imobiliários mais acessíveis dos EUA

Por trás dos números
A primeira é uma análise do rácio entre o preço médio da casa e o salário médio do agregado familiar, que determina quantos anos de salário bruto o agregado familiar médio teria de gastar para comprar a casa média. Em Indianápolis, onde a renda familiar média é de $60.383, seriam necessários pouco menos de dois anos de salário bruto para comprar.
Isso deve parecer muito bom para os moradores de Los Angeles, onde a renda familiar média é de $58.319, mas a moradia é cinco vezes mais cara do que em Indy.

A segunda medida monitoriza a percentagem de casas vendidas no primeiro trimestre deste ano que eram acessíveis ao agregado familiar com rendimento médio.

This metric illustrates what’s at play in a market like San Diego. The city might be in the midst of a price slump, but that doesn’t necessarily mean it has become significantly more affordable. Only 9% of San Diego homes sold in the first quarter of 2007 were within the reach of the median income-earning household, according to the National Association of Home Builders and the Wells Fargo affordability index, which assumes a 10% down payment and a market-rate mortgage.

Economists say this indicates the top of the market is moving, but the middle and bottom strata are having problems. In a market where housing is that unaffordable, buyers have to rely more heavily on credit. Potential future foreclosures can throw a market into stall–not a great sign for recovery.

Imóveis razoáveis

Compare os números de San Diego com os das áreas mais acessíveis do país. Quase 90% das vendas de Indianápolis no primeiro trimestre deste ano foram acessíveis para a família com renda média. Em Cincinnati, esse número era 78% e em Cleveland, 82%.

Outras áreas da lista, como Dallas e Atlanta, estão em crescimento, mas permanecem acessíveis.
A acessibilidade preço-renda em Dallas foi a sétima melhor no geral, e pouco menos de 70% de casas vendidas em Atlanta no primeiro trimestre deste ano estavam disponíveis para as famílias com rendimento médio. Os preços podem permanecer acessíveis em cidades em rápido crescimento, quando há altas taxas de construção de novas casas e restrições de crescimento relaxadas.
A alta demanda também não impede necessariamente a acessibilidade.

Examine a diferença entre Boston e Raleigh, NC; desde 2000, Boston tem experimentado uma emigração constante, enquanto Raleigh acolheu novos residentes.

Mas durante esse período, os preços das casas em Boston aumentaram 16,7% e as famílias com rendimentos médios podem pagar cerca de metade do que podiam há sete anos. Em Raleigh, os preços das casas aumentaram 37%, mas a percentagem de pessoas com rendimento médio que podem comprar casas apenas caiu 3%, ao mesmo tempo que a cidade passava por um boom populacional.

A razão poderia ser um grande aumento na construção de novas casas e as políticas de crescimento não sobrecarregadas pela regulamentação funcionaram como alívio de preços em Raleigh. Boston não tem essas políticas e não tem visto muitas construções de novas casas.

Raleigh e Charlotte estão em 12º e 13º lugar, respectivamente.

B.
IMOBILIÁRIO E A CRUNCH SUBPRIME

O pagamento inicial está de volta

As a result of the collapse of the subprime mortgage market, lenders will — gasp! — once again require down payments, filling the market with unsold homes and driving down prices.

Essencialmente, a indústria hipotecária subprime – que empresta a consumidores com problemas de crédito – desapareceu. Dado que o pêndulo oscilou o máximo que pôde na direcção dos empréstimos imprudentes, que era o motivo de toda a bolha, irá agora oscilar de volta para a noção curiosa de que às pessoas é emprestada apenas a quantidade de dinheiro que razoavelmente se espera que devolvam. E,
os credores quererão que os seus empréstimos tenham uma margem de segurança, sob a forma de adiantamentos.

Infelizmente, muitas pessoas ficarão profundamente endividadas e será difícil vender casas – ou comprá-las – à medida que os padrões de empréstimo voltam às rígidas diretrizes anteriores.

Subprime ripple effect hits retail real estate according to market research

Não muito depois do colapso da indústria pontocom, há alguns anos, o varejo tornou-se o setor mais aquecido no setor imobiliário comercial. As compras online já não eram vistas como uma ameaça às lojas físicas e o aumento do valor das habitações tornou mais fácil para as pessoas pedirem mais dinheiro emprestado – e gastá-lo. Os centros comerciais começaram a mudar de mãos a preços cada vez mais elevados.

Há dois anos, o imobiliário de retalho começou a perder parte do seu fascínio para os investidores à medida que a mania da conversão de condomínios tomou conta. Mais recentemente, os investidores gravitaram em torno de edifícios de escritórios e hotéis.

Agora, muitas pessoas no sector imobiliário de retalho estão a preparar-se para um abrandamento nos gastos, à medida que a crise das hipotecas subprime e o declínio nos valores da habitação continuam a provocar repercussões na economia.
And shopping centers have been caught in the credit squeeze that has transformed the capital markets. Private buyers, who were once able to finance 95 percent or more of the cost of a transaction, are being driven out of the market because such high leverage is no longer available.

De acordo com investidores, corretores e analistas, os negócios estão a demorar mais tempo a serem concluídos e os preços – pelo menos para as propriedades de segundo e terceiro níveis – estão a diminuir até 10 por cento.