---

ملخص

يتركز المنافسون الرئيسيون في سوق الولايات المتحدة في ثلاث مناطق: الساحل الشرقي والغرب الأوسط والساحل الغربي. وتشمل مناطق التركيز الخاصة كاليفورنيا وميسوري ونبراسكا وبنسلفانيا.

بعض اللاعبين الرئيسيين في الصناعة من فلوريدا ونيويورك هم كما يلي:

موقع الشركة

أ.
أسواق العقارات الأمريكية الأكثر مرونة
وفي الأسواق التي من المتوقع أن تنتعش بشكل أبطأ، مثل بوسطن ودنفر، أدى انخفاض ثقة المشترين إلى جانب وجود فائض في مخزون المساكن إلى إطالة فترة الركود. ويشير كبير الاقتصاديين في NAR، لورانس يون، إلى أن المشترين يبحثون عن علامات واضحة على قاع السوق وهم راضون بالانتظار على الهامش حتى ذلك الحين.

It’s easy to see why. Most of the country’s real estate markets are feeling the effects of overproduction. A strong market hovers near a 1.5% vacancy rate, but the national average currently stands at 2.8% and in cities such as Miami, Atlanta and Denver, figures hang around 3.5%. In addition, every nugget of good news (a May Commerce Department report said that new-home sales are at a 14-year high) comes with bad news (median price growth is at a 10-year low).

خلف الارقام
Market corrections follow three basic recovery patterns. A V-shaped recovery where a market experiences a sharp, fast decline but comes out strong once it hits bottom; a U-shaped recovery, where prices decline gradually and recover slowly; and an L-shaped curve, a hard, fast fall with paltry price bounceback following the market trough.

The differences between a V-shaped market and a U-shaped one has to do with barriers to growth. High vacancy rates and high investor share can hurt a market, but if the local economy remains strong and housing stock affordable it’s only a matter of how long it takes to absorb the excess inventory.

تامبا هي المرشح المثالي للتعافي على شكل حرف V، وفقًا لبحث أجراه موقع Moody's Economy.com، وهي شركة للتحليل الاقتصادي والتنبؤ ومخاطر الائتمان. ولا يزال الاقتصاد المحلي قويا، كما أن الإقراض منخفض المخاطر نسبيا. مشكلة تامبا؟ حصة عالية من المستثمرين تؤدي إلى ارتفاع معدلات الشواغر. عندما تدهورت السوق في عام 2005، كان أكثر من 25% من منازل تامبا مملوكة كعقارات استثمارية. فالمستثمرون أسرع في الفرار خلال فترة الركود، مما يخلق وفرة في مخزون المساكن المتاحة. وفي حالة تامبا، تبلغ معدلات الشواغر الآن 3.5%.

واستناداً إلى توقعات موديز الاقتصادية، من المفترض أن تحرق تامبا مخزونها الزائد وتصل إلى أدنى مستوى للسعر في الربع الأول من عام 2008، حيث من المتوقع أن ترتفع الأسعار بمقدار 10.6% في العام التالي.
وتأخذ هذه التوقعات في الاعتبار القدرة على تحمل تكاليف السكن، ومعدلات الشواغر، وقوة الاقتصاد المحلي وسوق العمل، وحصة المستثمرين في عام 2005، وحصة القروض العقارية عالية المخاطر. تأتي البيانات من وكالة موديز، ومكتب إحصاءات العمل، وقانون الإفصاح عن الرهن العقاري التابع لمجلس الاحتياطي الفيدرالي.

إن التنبؤ بقاع أي سوق أصول، وخاصة العقارات، أمر صعب. وفي حين أن هذه التوقعات تستند إلى بيانات سليمة ونماذج متقدمة من قبل وكالة موديز، إلا أنه لا يستطيع أحد التنبؤ بأسواق العقود الآجلة على وجه اليقين المطلق.

ارتدادات أخرى
مثل تامبا، تعاني فينيكس بالمثل من ارتفاع حصة المستثمرين (26.1%) ولديها معدل شغور يزيد عن 3%. تشير معدلات القدرة على تحمل التكاليف الجيدة وسوق العمل المتزايد إلى أنه بمجرد وصول فينيكس إلى القاع، سيكون نمو الأسعار قويًا. أدى نموذج توقعات موديز إلى وصول أسعار فينيكس إلى أدنى مستوياتها في الربع الأخير من عام 2008 ثم نموها بمقدار 7.7% في العام التالي.

ومن المتوقع أن تكون معدلات التعافي أبطأ في أسواق مثل مينيابوليس وبوسطن، حيث يؤدي تباطؤ الاقتصاد المحلي وبطء نمو الوظائف وأرقام الهجرة السلبية إلى إعاقة التوقعات على المدى الطويل. جنبا إلى جنب مع الأسواق الأخرى على شكل حرف U مثل سكرامنتو، التي لديها حصة قروض الرهن العقاري المكونة من رقمين، يقول زاندي أنه سيكون من الصعب على هذه الأسواق أن تبدأ مرة أخرى.

That doesn’t necessarily mean V-shaped markets are in the clear. The labor markets in cities such as Las Vegas, Phoenix and San Diego, whose future economic success will be critical to recovery, are heavily in housing-related industries, according to Moody’s. So long as those economies can weather their respective corrections, they should be all right.

أسواق العقارات الأمريكية ذات الأسعار المعقولة

خلف الارقام
الأول هو إلقاء نظرة على نسبة سعر المنزل المتوسط إلى متوسط راتب الأسرة، وهو ما يحدد عدد سنوات الراتب الإجمالي التي يتعين على الأسرة المتوسطة إنفاقها لشراء المنزل المتوسط. وفي إنديانابوليس، حيث يبلغ متوسط دخل الأسرة $60,383، سيستغرق الأمر ما يقل قليلاً عن عامين من الراتب الإجمالي للشراء.
لا بد أن هذا يبدو جميلاً بالنسبة لسكان لوس أنجلوس، حيث يبلغ متوسط دخل الأسرة $58,319، لكن السكن أغلى بخمس مرات من مثيله في إندي.

ويتتبع المقياس الثاني نسبة المنازل المباعة في الربع الأول من هذا العام والتي كانت في متناول الأسر ذات الدخل المتوسط.

This metric illustrates what’s at play in a market like San Diego. The city might be in the midst of a price slump, but that doesn’t necessarily mean it has become significantly more affordable. Only 9% of San Diego homes sold in the first quarter of 2007 were within the reach of the median income-earning household, according to the National Association of Home Builders and the Wells Fargo affordability index, which assumes a 10% down payment and a market-rate mortgage.

Economists say this indicates the top of the market is moving, but the middle and bottom strata are having problems. In a market where housing is that unaffordable, buyers have to rely more heavily on credit. Potential future foreclosures can throw a market into stall–not a great sign for recovery.

عقارات معقولة

قارن أرقام سان دييغو بتلك الموجودة في المناطق ذات الأسعار المعقولة في البلاد. كان ما يقرب من 90% من مبيعات إنديانابوليس في الربع الأول من هذا العام في متناول الأسر المتوسطة الدخل. في سينسيناتي، كان هذا الرقم 78% وفي كليفلاند، 82%.

وتشهد مناطق أخرى في القائمة، مثل دالاس وأتلانتا، نموًا، لكنها تظل في متناول الجميع.
واحتلت القدرة على تحمل تكاليف السعر إلى الدخل في دالاس المرتبة السابعة بشكل عام، وكان أقل بقليل من 70% من المنازل المباعة في أتلانتا في الربع الأول من هذا العام متاحة للأسر ذات الدخل المتوسط. يمكن أن تظل الأسعار في متناول الجميع في المدن سريعة النمو عندما تكون هناك معدلات عالية لبناء المنازل الجديدة وتخفيف قيود النمو.
ارتفاع الطلب لا يعيق بالضرورة القدرة على تحمل التكاليف أيضًا.

افحص الفرق بين بوسطن ورالي، كارولاينا الشمالية؛ منذ عام 2000، شهدت بوسطن هجرة مستمرة، في حين رحبت رالي بالمقيمين الجدد.

ولكن خلال تلك الفترة، ارتفعت أسعار المساكن في بوسطن بمقدار 16.7%، ويمكن للأسر ذات الدخل المتوسط أن تتحمل حوالي نصف ما كانت تستطيع تحمله قبل سبع سنوات. في رالي، ارتفعت أسعار المنازل بمقدار 37%، لكن حصة أصحاب الدخل المتوسط الذين يستطيعون شراء المنازل انخفضت فقط بمقدار 3%، كل ذلك بينما شهدت المدينة طفرة سكانية.

قد يكون السبب هو الزيادة الكبيرة في بناء المنازل الجديدة وسياسات النمو غير المثقلة باللوائح التنظيمية والتي كانت بمثابة تخفيف للأسعار في رالي. ليس لدى بوسطن مثل هذه السياسات ولم تشهد قدرًا كبيرًا من بناء المنازل الجديدة.

يحتل كل من رالي وشارلوت المرتبة 12 و13 على التوالي.

ب.
العقارات وأزمة الرهن العقاري

الدفعة الأولى تعود من جديد

As a result of the collapse of the subprime mortgage market, lenders will — gasp! — once again require down payments, filling the market with unsold homes and driving down prices.

في الأساس، اختفت صناعة الرهن العقاري – التي تقرض المستهلكين الذين يعانون من مشاكل ائتمانية. وبما أن البندول تأرجح قدر استطاعته في اتجاه الإقراض المتهور، وهو ما كانت تدور حوله الفقاعة برمتها، فإنه سوف يتأرجح الآن نحو الفكرة الغريبة المتمثلة في أن الناس يُقرضون فقط المبالغ المالية التي من المتوقع منهم أن يسددوها. و،
سيرغب المقرضون في أن تتمتع قروضهم بهامش أمان، في شكل دفعات مقدمة.

ولسوء الحظ، سيكون الكثير من الناس غارقين في الديون، وسيكون من الصعب بيع المنازل - أو شرائها - مع تغير معايير الإقراض إلى المبادئ التوجيهية الصارمة من قبل.

Subprime ripple effect hits retail real estate according to market research

لم يمض وقت طويل بعد انهيار صناعة الدوت كوم قبل بضع سنوات، حتى أصبحت تجارة التجزئة القطاع الأكثر سخونة في العقارات التجارية. ولم يعد يُنظر إلى التسوق عبر الإنترنت باعتباره تهديدا للمتاجر الفعلية، كما أن ارتفاع قيمة المساكن جعل من السهل على الناس اقتراض المزيد من المال ــ وإنفاقه. بدأت مراكز التسوق في تغيير الأيدي بأسعار متصاعدة باستمرار.

قبل عامين، بدأت العقارات بالتجزئة تفقد بعض جاذبيتها بالنسبة للمستثمرين مع سيطرة جنون تحويل الشقق السكنية. وفي الآونة الأخيرة، انجذب المستثمرون نحو مباني المكاتب والفنادق.

الآن يستعد العديد من الأشخاص في صناعة العقارات بالتجزئة لتباطؤ الإنفاق مع استمرار أزمة الرهن العقاري وتراجع قيمة المساكن في إرسال تموجات عبر الاقتصاد.
And shopping centers have been caught in the credit squeeze that has transformed the capital markets. Private buyers, who were once able to finance 95 percent or more of the cost of a transaction, are being driven out of the market because such high leverage is no longer available.

ووفقا للمستثمرين والوسطاء والمحللين، فإن الصفقات تستغرق وقتا أطول لإتمامها، كما أن الأسعار - على الأقل بالنسبة لعقارات الدرجة الثانية والثالثة - آخذة في الانخفاض بنسبة تصل إلى 10 في المائة.