개요

미국 시장의 주요 경쟁자는 동부 해안, 중서부 및 서부 해안의 세 지역에 집중되어 있습니다. 특정 집중 지역에는 캘리포니아, 미주리, 네브라스카, 펜실베니아가 포함됩니다.

플로리다와 뉴욕 출신의 업계 주요 업체는 다음과 같습니다.

회사 / 위치

ㅏ.
가장 탄력적인 미국 부동산 시장
보스턴, 덴버 등 회복 속도가 더디게 예상되는 시장에서는 주택 재고 과잉과 낮은 매수자 신뢰도가 부진을 장기화시켰다. NAR 수석 이코노미스트인 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 구매자들이 시장 바닥에 대한 명확한 신호를 찾고 있으며 그때까지 방관하는 데 만족한다고 지적합니다.

이유를 쉽게 알 수 있습니다. 대부분의 국내 부동산 시장은 과잉생산의 영향을 느끼고 있습니다. 강력한 시장은 공실률이 1.5% 근처에 있지만 전국 평균은 현재 2.8%이고 마이애미, 애틀랜타, 덴버와 같은 도시에서는 수치가 3.5% 정도입니다. 게다가 좋은 소식(5월 상무부 보고서에 따르면 신규 주택 판매가 14년 만에 최고치를 기록했다)에는 나쁜 소식(중간 가격 상승률이 10년 만에 최저치)이 함께 나온다.

숫자 뒤에
시장 조정은 세 가지 기본 회복 패턴을 따릅니다. 시장이 급격하고 빠른 하락세를 경험했지만 일단 바닥에 도달하면 강하게 나타나는 V자형 회복입니다. 가격이 점진적으로 하락하고 천천히 회복되는 U자형 회복; 그리고 L자형 곡선은 시장 저점 이후 미약한 가격 반등과 함께 강하고 빠른 하락을 보입니다.

V자형 시장과 U자형 시장의 차이점은 성장 장벽과 관련이 있습니다. 높은 공실률과 높은 투자자 점유율은 시장에 타격을 줄 수 있지만, 지역 경제가 여전히 강하고 주택 재고가 저렴하다면 초과 재고를 흡수하는 데 시간이 얼마나 걸리는지 문제일 뿐입니다.

경제 분석, 예측 및 신용 위험 회사인 Moody's Economy.com의 연구에 따르면 탬파는 V자형 회복을 위한 완벽한 후보입니다. 지역 경제는 여전히 강세를 유지하고 있으며 서브프라임 대출은 상대적으로 낮습니다. 탬파의 문제인가? 높은 공실률로 이어지는 높은 투자자 점유율. 2005년 시장 상황이 악화되었을 때 Tampa 주택 중 25% 이상이 투자 부동산으로 소유되었습니다. 투자자들은 경기 침체기에는 더 빨리 도망가기 때문에 사용 가능한 주택 재고가 과잉됩니다. Tampa의 경우 현재 공실률은 3.5%입니다.

무디스의 경제 전망에 따르면 탬파는 과잉 재고를 소진하고 2008년 1분기에 최저 가격에 도달해야 하며, 이 시점에서 가격은 다음 해에 10.6% 증가할 것으로 예상됩니다.
이러한 예측에는 주택 구입 능력, 공실률, 지역 경제 및 고용 시장의 건전성, 2005년 투자자 점유율, 서브프라임 모기지 점유율 등이 고려됩니다. 데이터는 Moody's, 노동통계국 및 연방준비은행의 주택담보대출 공개법에서 제공됩니다.

자산 시장, 특히 부동산의 바닥을 예측하는 것은 어려운 일입니다. 이러한 예측은 Moody's의 건전한 데이터와 고급 모델링을 기반으로 하지만 누구도 절대적인 확실성을 가지고 선물 시장을 예측할 수는 없습니다.

기타 바운스백
Tampa와 마찬가지로 Phoenix도 높은 투자자 점유율(26.1%)로 인해 어려움을 겪고 있으며 공실률은 3%가 넘습니다. 좋은 경제성과 급증하는 고용 시장은 Phoenix가 바닥을 치고 나면 가격 상승이 강할 것임을 시사합니다. Moody의 예측 모델에 따르면 Phoenix는 2008년 4분기에 최저 가격에 도달한 후 다음 해에 7.7% 성장했습니다.

침체된 지역 경제, 느린 일자리 증가, 마이너스 이민 수로 인해 장기적인 전망이 저해되는 미니애폴리스 및 보스턴과 같은 시장에서는 회복 속도가 더 느려질 것으로 예상됩니다. 두 자리 수의 서브프라임 대출 점유율을 보유한 새크라멘토와 같은 다른 U자형 시장과 함께 Zandi는 이러한 시장이 다시 성장하기가 더 어려울 것이라고 말했습니다.

그렇다고 해서 반드시 V자형 시장이 분명하다는 의미는 아닙니다. 무디스에 따르면 미래의 경제적 성공이 회복에 결정적인 영향을 미칠 라스베거스, 피닉스, 샌디에고와 같은 도시의 노동 시장은 주택 관련 산업에 집중되어 있습니다. 이들 경제가 각자의 조정을 견딜 수 있는 한 그들은 괜찮을 것입니다.

가장 저렴한 미국 부동산 시장

숫자 뒤에
첫 번째는 중간 주택 가격과 중간 가구 급여의 비율을 살펴보는 것입니다. 이는 중간 가구가 중간 주택을 구입하기 위해 지출해야 하는 총 급여가 몇 년인지를 결정합니다. 중위 가계 소득이 $60,383인 인디애나폴리스에서는 구매하는 데 총 급여가 2년 미만이 걸립니다.
평균 가계 소득이 $58,319인 로스앤젤레스 주민들에게는 꽤 좋게 들릴 것입니다. 그러나 주택 가격은 인디보다 5배 이상 비쌉니다.

두 번째 척도는 올해 1분기에 중위 소득 가구가 감당할 수 있는 주택 판매 비율을 추적합니다.

이 지표는 샌디에고와 같은 시장에서 어떤 일이 벌어지고 있는지 보여줍니다. 도시가 가격 폭락의 한가운데에 있을 수도 있지만 이것이 반드시 가격이 훨씬 더 저렴해졌다는 의미는 아닙니다. 전국주택건설협회(National Association of Home Builders)와 Wells Fargo 경제성 지수(10% 계약금 및 시장을 가정)에 따르면 2007년 1분기에 판매된 샌디에고 주택 중 9%만이 중위 소득 가구의 범위 내에 있었습니다. 금리 모기지.

경제학자들은 이것이 시장의 상단이 움직이고 있음을 의미한다고 말하지만, 중간 및 하단 계층에는 문제가 있습니다. 주택 가격을 감당할 수 없는 시장에서 구매자는 신용에 더 많이 의존해야 합니다. 잠재적인 차압으로 인해 시장이 정체될 수 있으며 이는 회복에 대한 좋은 신호는 아닙니다.

합리적인 부동산

샌디에고의 수치를 미국에서 가장 저렴한 지역의 수치와 비교해 보세요. 올해 1분기 인디애나폴리스 판매량 중 거의 90%는 중위 소득 가구가 감당할 수 있는 수준이었습니다. 신시내티에서는 그 숫자가 78%였고, 클리블랜드에서는 82%였습니다.

달라스와 애틀랜타 등 목록에 있는 다른 지역은 성장을 경험하고 있지만 가격은 여전히 저렴합니다.
댈러스의 소득 대비 가격은 전체적으로 7위를 차지했으며, 올해 1분기 애틀랜타에서 판매된 주택 중 70% 미만이 중간 소득 가구가 이용할 수 있었습니다. 신규 주택 건설 비율이 높고 성장 제한이 완화되면 빠르게 성장하는 도시에서는 가격이 저렴한 수준으로 유지될 수 있습니다.
높은 수요가 반드시 경제성을 방해하는 것은 아닙니다.

보스턴과 노스캐롤라이나주 롤리의 차이점을 살펴보세요. 2000년 이후 보스턴은 꾸준한 이민을 경험했으며, 롤리(Raleigh)는 새로운 주민들을 맞이했습니다.

그러나 그 기간 동안 보스턴 주택 가격은 16.7% 증가했으며 중위 소득 가구는 7년 전보다 절반 정도 여유가 있었습니다. Raleigh에서는 주택 가격이 37% 증가했지만 주택을 구입할 수 있는 중위 소득자의 비율은 3%만 감소한 반면, 이 도시는 인구 붐을 겪었습니다.

그 이유는 신규 주택 건설의 높은 증가와 규제로 인해 과도한 부담을 받지 않는 성장 정책이 Raleigh의 가격 완화로 작용했기 때문일 수 있습니다. 보스턴에는 그러한 정책이 없으며 신규 주택 건설도 많이 본 적이 없습니다.

Raleigh와 Charlotte은 각각 12위와 13위를 기록했습니다.

비.
부동산과 서브프라임 위기

계약금이 다시 돌아옵니다

서브프라임 모기지 시장의 붕괴로 인해 대출기관은 숨이 막힐 것입니다! — 다시 한번 계약금을 요구하여 시장을 미분양 주택으로 채우고 가격을 낮추게 됩니다.

본질적으로 신용 문제가 있는 소비자에게 대출을 제공하는 서브프라임 모기지 산업은 사라졌습니다. 진자는 거품 전체의 원인이었던 무분별한 대출 방향으로 최대한 기울었기 때문에 이제는 사람들이 합리적으로 갚을 것으로 예상되는 금액만큼만 대출을 받는다는 기이한 개념으로 되돌아갈 것입니다. 그리고,
대출 기관은 대출금이 계약금 형태로 안전 마진을 갖기를 원할 것입니다.

불행하게도 많은 사람들이 빚에 눌리고, 대출 기준이 이전보다 엄격한 지침으로 바뀌면서 주택을 팔거나 구입하는 것이 어려울 것입니다.

시장 조사에 따르면 서브프라임 파급 효과가 소매 부동산에 영향을 미칩니다.

몇 년 전 닷컴 산업이 붕괴한 지 얼마 지나지 않아 소매업은 상업용 부동산에서 가장 인기 있는 분야가 되었습니다. 온라인 쇼핑은 더 이상 오프라인 매장에 대한 위협으로 간주되지 않았으며, 주택 가치 상승으로 인해 사람들은 더 많은 돈을 빌리고 지출하기가 쉬워졌습니다. 쇼핑 센터는 계속해서 가격이 오르면서 주인이 바뀌기 시작했습니다.

2년 전, 콘도 전환 열풍이 이어지면서 소매 부동산은 투자자들에게 매력을 일부 잃기 시작했습니다. 최근에는 투자자들이 사무실 건물과 호텔에 관심을 기울이고 있습니다.

이제 소매 부동산 업계의 많은 사람들은 서브프라임 모기지 위기와 주택 가치 하락이 계속해서 경제에 파문을 일으키면서 지출 둔화에 대비하고 있습니다.
그리고 쇼핑센터는 자본 시장을 변화시킨 신용 압박에 휘말렸습니다. 한때 거래 비용의 95% 이상을 조달할 수 있었던 개인 구매자들은 이러한 높은 레버리지를 더 이상 이용할 수 없기 때문에 시장에서 퇴출되고 있습니다.

투자자, 중개인 및 분석가에 따르면 거래가 완료되는 데 시간이 더 오래 걸리고 있으며 적어도 2층 및 3층 부동산의 경우 가격이 최대 10%까지 하락하고 있습니다.