概要

米国市場における主要な競合企業は、東海岸、中西部、西海岸の 3 つの地域に集中しています。特に集中している地域は、カリフォルニア、ミズーリ、ネブラスカ、ペンシルバニアです。

フロリダとニューヨークを拠点とするこの業界の主要企業には、次のような企業があります。

会社 / 所在地

A.
最も回復力のある米国の不動産市場
ボストンやデンバーなど回復が遅いと予想される市場では、購入者の信頼感の低さと住宅在庫の過剰が相まって、低迷が長引いている。全米不動産協会のチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、購入者は市場が底を打つ明確な兆候を待ち望んでおり、それまでは傍観して待つつもりだと指摘する。

理由は簡単にわかる。国内の不動産市場のほとんどが過剰生産の影響を受けている。好調な市場は1.5%の空室率付近で推移しているが、全国平均は現在2.8%で、マイアミ、アトランタ、デンバーなどの都市では3.5%前後となっている。さらに、良いニュース(商務省の5月の報告によると、新築住宅販売は14年ぶりの高水準)には必ず悪いニュース(価格上昇の中央値は10年ぶりの低水準)が伴う。

数字の裏側
市場の調整は、3 つの基本的な回復パターンに従います。市場が急激かつ急速に下落するが、底を打つと力強く回復する V 字型回復、価格が徐々に下落し、ゆっくりと回復する U 字型回復、そして、市場の底値後に価格がわずかに回復する L 字型曲線です。

V字型市場とU字型市場の違いは、成長の障壁に関係しています。空室率が高く、投資家のシェアが高いと市場に悪影響を及ぼしますが、地域経済が好調で住宅在庫が手頃であれば、余剰在庫を吸収するのにどれだけ時間がかかるかという問題だけです。

経済分析、予測、信用リスク会社である Moody's Economy.com の調査によると、タンパは V 字回復の理想的な候補地です。地元の経済は依然として好調で、サブプライムローンは比較的低い水準にあります。タンパの問題は、投資家のシェアが高いため、空室率が高いことです。2005 年に市場が悪化したとき、タンパの住宅の 25% 以上が投資物件として所有されていました。投資家は景気後退時にすぐに逃げ出すため、住宅在庫が過剰になります。タンパの場合、空室率は現在 3.5% です。

ムーディーズの経済予測によると、タンパは2008年第1四半期に過剰在庫を消化し、価格が底を打つと予想され、その時点で翌年には価格が10.6%上昇すると予想されます。
これらの予測は、住宅の購入可能性、空室率、地域経済と雇用市場の強さ、2005 年の投資家のシェア、サブプライム住宅ローンのシェアを考慮に入れています。データは、ムーディーズ、労働統計局、連邦準備制度の住宅ローン開示法から得たものです。

あらゆる資産市場、特に不動産市場の底値を予測することは困難です。これらの予測はムーディーズによる確かなデータと高度なモデリングに基づいていますが、先物市場を絶対的な確実性を持って予測できる人は誰もいません。

その他のバウンスバック
タンパと同様に、フェニックスも投資家のシェアが高い (26.1%) という問題を抱えており、空室率は 3% を超えています。住宅購入率が高く、雇用市場が活況を呈していることから、フェニックスが底を打った後は、価格の上昇が顕著になると予想されます。ムーディーズの予測モデルでは、フェニックスは 2008 年第 4 四半期に価格の底値に達し、翌年には 7.7% 上昇すると予測されています。

ミネアポリスやボストンなどの市場では、景気低迷、雇用の伸び悩み、移民数の減少が長期的な見通しを阻んでいるため、回復率はより緩やかになると予想されている。サブプライムローンのシェアが2桁であるサクラメントなどの他のU字型市場と同様に、ザンディ氏は、これらの市場が再び動き出すのはより困難になるだろうと述べている。

だからといって、V字型市場が大丈夫というわけではない。ムーディーズによると、ラスベガス、フェニックス、サンディエゴなどの都市の労働市場は、今後の経済発展が回復の鍵となるが、住宅関連産業が中心だ。これらの経済がそれぞれの調整局面を乗り切れる限り、大丈夫だろう。

最も手頃な米国の不動産市場

数字の裏側
1 つ目は、平均住宅価格と平均世帯収入の比率です。この比率によって、平均世帯が平均住宅を購入するために総収入の何年分を費やす必要があるかがわかります。平均世帯収入が $60,383 のインディアナポリスでは、購入には総収入の 2 年分弱が必要です。
ロサンゼルスの住民にとって、これはかなりいいことに聞こえるだろう。ロサンゼルスの世帯収入の中央値は $58,319 だが、住宅価格はインディアナポリスよりも 5 倍以上も高い。

2 番目の指標は、今年第 1 四半期に販売された住宅のうち、中間所得世帯が購入可能な住宅の割合を追跡します。

この指標は、サンディエゴのような市場で何が起こっているかを示しています。この都市は価格低迷の真っ只中にあるかもしれませんが、それは必ずしも大幅に住宅価格が手頃になったことを意味するわけではありません。全米住宅建設業者協会とウェルズ・ファーゴの住宅購入可能額指数によると、2007 年第 1 四半期にサンディエゴで販売された住宅のうち、中間所得世帯が購入できるのはわずか 9% でした。この指数は、10% の頭金と市場金利の住宅ローンを前提としています。

経済学者らは、これは市場の上位層は動いているが、中間層と下位層は問題を抱えていることを示していると述べている。住宅がそれほど手が出ない市場では、購入者はより大きく信用に頼らざるを得ない。将来的に差し押さえが発生する可能性があれば、市場は停滞する可能性があり、回復の兆しとしては良くない。

リーズナブルな不動産

サンディエゴの数字を、国内で最も住宅価格が手頃な地域の数字と比較してみましょう。今年第 1 四半期のインディアナポリスでの住宅販売のうち、ほぼ 90% が中間所得世帯にとって手頃なものでした。シンシナティではその数字は 78%、クリーブランドでは 82% でした。

ダラスやアトランタなど、リストに載っている他の地域は成長を遂げているものの、依然として手頃な価格のままです。
ダラスの住宅価格と収入の対比は全体で7番目に優れており、今年第1四半期にアトランタで販売された住宅のうち、70%弱が中間所得世帯向けの住宅でした。急成長中の都市では、新築住宅の建設率が高く、成長制限が緩和されていれば、価格が手頃なままです。
需要が高いからといって、必ずしも手頃な価格で購入できるとは限りません。

ボストンとノースカロライナ州ローリーの違いを調べてみましょう。2000 年以降、ボストンでは着実に移住者が増加しているのに対し、ローリーでは新しい住民を迎え入れています。

しかし、その間にボストンの住宅価格は 16.7% 上昇し、中間所得世帯が購入できる住宅は 7 年前の半分程度になった。ローリーでは、住宅価格は 37% 上昇したが、住宅を購入できる中間所得者の割合は 3% しか減少していない。この間、同市は人口爆発を経験している。

その理由は、ローリーでは新築住宅建設の大幅な増加と、規制による負担が重くない成長政策が価格緩和策として機能したことにあると考えられる。ボストンにはそのような政策はなく、新築住宅建設はそれほど多くない。

ローリーとシャーロットは、それぞれ12位と13位にランクされています。

B.
不動産とサブプライム危機

頭金が復活

サブプライム住宅ローン市場の崩壊の結果、貸し手は(なんと!)再び頭金を要求することになり、市場に売れ残りの住宅が溢れ、価格が下落することになる。

本質的に、信用問題を抱える消費者に融資するサブプライム住宅ローン業界は消滅した。振り子はバブル全体の原因である無謀な融資の方向に可能な限り大きく振れたため、今度は、返済が合理的に見込める金額のみを貸し付けるという古風な概念へと振り戻されるだろう。そして、
貸し手は、頭金という形で融資に安全余裕を持たせたいと考えるでしょう。

残念ながら、融資基準が以前の厳しいガイドラインに戻ると、多くの人が多額の借金を抱え、住宅を売却したり購入したりすることが困難になるでしょう。

市場調査によると、サブプライムローンの波及効果が小売不動産に打撃を与える

数年前にドットコム産業が崩壊して間もなく、小売業は商業用不動産で最もホットなセクターとなった。オンラインショッピングはもはや実店舗の脅威とはみなされず、住宅価格の上昇により人々はより多くお金を借り、それを使うことが容易になった。ショッピングセンターは、ますます高騰する価格で所有者が変わるようになった。

2年前、マンションへの転換ブームが起こり、小売不動産は投資家にとって魅力を失い始めた。最近では、投資家はオフィスビルやホテルに引き寄せられている。

現在、サブプライム住宅ローン危機と住宅価格の下落が経済に波紋を広げ続けていることから、小売不動産業界の多くの人々は支出の減速に備えている。
そして、ショッピング センターは、資本市場を変容させた信用収縮に巻き込まれている。かつては取引コストの 95 パーセント以上を融資できた個人バイヤーは、そのような高いレバレッジがもはや利用できないため、市場から追い出されている。

投資家、ブローカー、アナリストによると、取引の完了にはより長い時間がかかり、少なくとも2番目と3番目のクラスの不動産の価格は10パーセントも下落しているという。