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Panoramica

I principali concorrenti nel mercato degli Stati Uniti sono concentrati in tre regioni: East Coast, Midwest e West Coast. Particolari aree di concentrazione includono California, Missouri, Nebraska e Pennsylvania.

Alcuni dei principali attori del settore provenienti dalla Florida e da New York sono i seguenti:

AZIENDA/DOVE SIAMO

UN.
I mercati immobiliari statunitensi più resilienti
Nei mercati che si prevede si riprenderanno più lentamente, come Boston e Denver, la scarsa fiducia degli acquirenti, unita ad un surplus di stock immobiliare, ha prolungato la crisi. Il capo economista della NAR Lawrence Yun sottolinea che gli acquirenti sono alla ricerca di chiari segnali di un fondo del mercato e si accontentano di aspettare in disparte fino ad allora.

It’s easy to see why. Most of the country’s real estate markets are feeling the effects of overproduction. A strong market hovers near a 1.5% vacancy rate, but the national average currently stands at 2.8% and in cities such as Miami, Atlanta and Denver, figures hang around 3.5%. In addition, every nugget of good news (a May Commerce Department report said that new-home sales are at a 14-year high) comes with bad news (median price growth is at a 10-year low).

Dietro i numeri
Market corrections follow three basic recovery patterns. A V-shaped recovery where a market experiences a sharp, fast decline but comes out strong once it hits bottom; a U-shaped recovery, where prices decline gradually and recover slowly; and an L-shaped curve, a hard, fast fall with paltry price bounceback following the market trough.

The differences between a V-shaped market and a U-shaped one has to do with barriers to growth. High vacancy rates and high investor share can hurt a market, but if the local economy remains strong and housing stock affordable it’s only a matter of how long it takes to absorb the excess inventory.

Tampa è un candidato perfetto per una ripresa a V, secondo una ricerca di Moody's Economy.com, una società di analisi economica, previsione e rischio di credito. L’economia locale rimane forte e i prestiti subprime sono relativamente bassi. Il problema di Tampa? Un’elevata quota di investitori che porta ad alti tassi di posti vacanti. Quando il mercato divenne acido nel 2005, più di 25% di case di Tampa erano di proprietà di investimenti immobiliari. Gli investitori fuggono più velocemente durante una recessione, creando così un eccesso di patrimonio immobiliare disponibile. Nel caso di Tampa, il tasso di posti vacanti è ora pari a 3,5%.

Sulla base delle proiezioni di Moody's Economy, Tampa dovrebbe bruciare le scorte in eccesso e toccare un minimo nel primo trimestre del 2008, momento in cui si prevede che i prezzi aumenteranno di 10,6% l'anno successivo.
Queste proiezioni tengono conto dell’accessibilità economica degli alloggi, dei tassi di sfitto, della forza dell’economia locale e del mercato del lavoro, della quota degli investitori nel 2005 e della quota dei mutui subprime. I dati provengono da Moody's, dal Bureau of Labor Statistics e dall'Home Mortgage Disclosure Act della Federal Reserve.

Prevedere il fondo di qualsiasi mercato patrimoniale, in particolare quello immobiliare, è una cosa difficile. Sebbene queste proiezioni siano basate su dati attendibili e su modelli avanzati di Moody's, nessuno può prevedere i mercati dei futures con assoluta certezza.

Altri rimbalzi
Come Tampa, anche Phoenix è afflitta da un’elevata quota di investitori (26.1%) e ha un tasso di posti vacanti superiore a 3%. Buoni tassi di accessibilità e un mercato del lavoro in crescita suggeriscono che una volta che Phoenix avrà toccato il fondo, la crescita dei prezzi sarà forte. Il modello di proiezione di Moody's prevede che Phoenix raggiunga il suo prezzo minimo nel quarto trimestre del 2008 e poi cresca di 7,7% l'anno successivo.

Tassi di ripresa più lenti sono attesi in mercati come Minneapolis e Boston, dove un’economia locale in crisi, una crescita lenta dell’occupazione e numeri negativi sull’immigrazione ostacolano le prospettive a lungo termine. Insieme ad altri mercati a forma di U come Sacramento, che hanno una quota di prestiti subprime a due cifre, Zandi afferma che sarà più difficile per questi mercati ripartire.

That doesn’t necessarily mean V-shaped markets are in the clear. The labor markets in cities such as Las Vegas, Phoenix and San Diego, whose future economic success will be critical to recovery, are heavily in housing-related industries, according to Moody’s. So long as those economies can weather their respective corrections, they should be all right.

I mercati immobiliari statunitensi più convenienti

Dietro i numeri
Il primo è uno sguardo al rapporto tra il prezzo medio della casa e lo stipendio medio della famiglia, che determina quanti anni di stipendio lordo la famiglia media dovrebbe spendere per acquistare la casa media. A Indianapolis, dove il reddito familiare medio è di $60.383, per acquistare ci vorrebbero poco meno di due anni di stipendio lordo.
Ciò deve suonare piuttosto carino per i residenti di Los Angeles, dove il reddito familiare medio è di $58.319, ma gli alloggi sono più di cinque volte più costosi che a Indy.

La seconda misura traccia la percentuale di case vendute nel primo trimestre di quest’anno che erano accessibili alla famiglia con reddito medio.

This metric illustrates what’s at play in a market like San Diego. The city might be in the midst of a price slump, but that doesn’t necessarily mean it has become significantly more affordable. Only 9% of San Diego homes sold in the first quarter of 2007 were within the reach of the median income-earning household, according to the National Association of Home Builders and the Wells Fargo affordability index, which assumes a 10% down payment and a market-rate mortgage.

Economists say this indicates the top of the market is moving, but the middle and bottom strata are having problems. In a market where housing is that unaffordable, buyers have to rely more heavily on credit. Potential future foreclosures can throw a market into stall–not a great sign for recovery.

Immobiliare ragionevole

Confronta i numeri di San Diego con quelli delle zone più convenienti del paese. Quasi 90% delle vendite di Indianapolis nel primo trimestre di quest'anno erano accessibili alla famiglia con reddito medio. A Cincinnati, quel numero era 78% e a Cleveland, 82%.

Altre aree della lista, come Dallas e Atlanta, stanno registrando una crescita, ma rimangono accessibili.
Il rapporto prezzo/reddito a Dallas è stato il settimo migliore in assoluto, e poco meno di 70% di case vendute ad Atlanta nel primo trimestre di quest'anno erano disponibili per la famiglia con reddito medio. I prezzi possono rimanere accessibili nelle città in rapida crescita quando si registrano tassi elevati di costruzione di nuove case e restrizioni alla crescita allentate.
Anche la domanda elevata non impedisce necessariamente l’accessibilità economica.

Esamina la differenza tra Boston e Raleigh, NC; dal 2000, Boston ha registrato un'emigrazione costante, mentre Raleigh ha accolto nuovi residenti.

Ma durante quel periodo, i prezzi delle case a Boston sono aumentati di 16,7%, e le famiglie con reddito medio possono permettersi circa la metà di quello che potevano permettersi sette anni fa. A Raleigh, i prezzi delle case sono cresciuti di 37%, ma la percentuale di percettori di reddito medio che possono permettersi una casa è scesa solo di 3%, il tutto mentre la città ha vissuto un boom demografico.

La ragione potrebbe essere un forte aumento nella costruzione di nuove case e le politiche di crescita non sovraccaricate dalla regolamentazione hanno agito come sgravi dei prezzi a Raleigh. Boston non ha tali politiche e non ha visto una grande quantità di costruzioni di nuove case.

Sia Raleigh che Charlotte si collocano rispettivamente al n. 12 e 13.

B.
IMMOBILIARE E CRUNCH DEI SUBPRIME

Ritorna l'acconto

As a result of the collapse of the subprime mortgage market, lenders will — gasp! — once again require down payments, filling the market with unsold homes and driving down prices.

In sostanza, il settore dei mutui subprime – che concede prestiti ai consumatori con problemi di credito – è scomparso. Dal momento che il pendolo ha oscillato il più lontano possibile nella direzione dei prestiti sconsiderati, che sono all’origine dell’intera bolla, ora oscillerà nuovamente verso la curiosa nozione secondo cui alle persone viene prestato solo l’importo di denaro che possono ragionevolmente aspettarsi di ripagare. E,
gli istituti di credito vorranno che i loro prestiti abbiano un margine di sicurezza, sotto forma di acconti.

Sfortunatamente, molte persone saranno profondamente indebitate e sarebbe difficile vendere case – o acquistarle – poiché gli standard di prestito torneranno alle rigide linee guida di prima.

Subprime ripple effect hits retail real estate according to market research

Non molto tempo dopo il crollo dell’industria delle dot-com, qualche anno fa, la vendita al dettaglio è diventata il settore più in voga nel settore immobiliare commerciale. Lo shopping online non era più visto come una minaccia per i negozi fisici e l’aumento del valore delle case ha reso più facile per le persone prendere in prestito più denaro e spenderlo. I centri commerciali iniziarono a passare di mano a prezzi sempre crescenti.

Due anni fa, il settore immobiliare al dettaglio ha iniziato a perdere parte del suo fascino per gli investitori quando ha preso il sopravvento la mania della conversione di condomini. Più recentemente, gli investitori hanno gravitato verso edifici adibiti ad uffici e hotel.

Ora molte persone nel settore immobiliare al dettaglio si stanno preparando a un rallentamento della spesa mentre la crisi dei mutui subprime e il calo del valore delle case continuano a provocare increspature nell’economia.
And shopping centers have been caught in the credit squeeze that has transformed the capital markets. Private buyers, who were once able to finance 95 percent or more of the cost of a transaction, are being driven out of the market because such high leverage is no longer available.

Secondo investitori, broker e analisti, le transazioni richiedono più tempo per essere completate e i prezzi – almeno per le proprietà di secondo e terzo livello – stanno diminuendo fino al 10%.