沙烏地阿拉伯最適合房地產投資的城市

---

沙烏地阿拉伯不再只是一個石油投資國。. 當大家都在熱衷於尋找今年能帶來區區 15% 回報的科技股時，精明的投資者卻在悄悄地佈局，投資於可能是地球上最被低估的房地產市場。.

沙烏地阿拉伯王國的「2030願景」正以驚人的速度重塑整個城市，相較之下，紐約的發展速度簡直慢如蝸牛。我們說的是總額高達1.1兆的超級項目。不是百萬，也不是十億——而是萬億，首字母大寫。.

利雅德：一顆剛開始綻放光芒的皇冠明珠

沙烏地阿拉伯首都是沙烏地阿拉伯最適合房地產投資的城市之一。它正在迅速發展，很可能在未來十年內成為阿拉伯半島最重要的都市……正因如此，它才位列我們沙烏地阿拉伯最佳房地產投資城市榜首。.

旨在2030年將利雅德人口翻一番，達到1500萬的「$8000億」計畫雄心勃勃。. 建築起重機不只是天際線的一部分；它們本身就是天際線。光是阿卜杜拉國王金融區就以人工智慧整合的建築重塑了全球金融中心的面貌，讓倫敦金絲雀碼頭相形見絀。.

住宅收益率？黃金地段的收益率能達到 7-9%。這絕對比你在「安全」的西方市場能獲得的收益高得多，在西方市場，你稅前能賺到 4% 就已經很開心了。.

需要關注的具體地區：

• Al Olaya－奢華與商業的完美融合，自2018年以來商業地產持續升值。
• 阿爾拉比－以家庭為中心的社區需求空前高漲，擁有可觀可支配收入的沙烏地阿拉伯年輕專業人士紛紛尋求住房。
• Hittin－規劃完善、智慧家居整合的社區，正吸引精通科技的沙烏地阿拉伯精英階層。

吉達：旅遊業與商業在此碰撞出投資良機

如果利雅德是沙烏地阿拉伯的商業大腦，那麼吉達就是它充滿活力、跳動的心臟。. 這座沿海城市正在轉型成為沙烏地阿拉伯最適合房地產投資的城市之一。 正是因為它兼具強大的商業實力和爆炸性的旅遊潛力。.

作為沙烏地阿拉伯最適合房地產投資的城市之一，吉達經濟城計畫和吉達塔（沒錯，就是計畫成為世界最高建築的那座）的進展可能斷斷續續，但這正是精明的投資者現在就應該佈局，而不是以後再佈局的原因。.

成長最迅猛的社群：

• Obhur – 濱水物業，租金收益率高達驚人的 9-11%，豪華單元可欣賞紅海美景
• Al Shati－城市改造，將以前被忽視的地區變成商業熱點
• Al Khalidiyah——混合用途開發項目，其中底層商家支付高額租金，實際上補貼了樓上的住宅部分。

NEOM：不只是一座城市，更可能是幾個世代的投資。

是的，, 在任何嚴肅討論沙烏地阿拉伯最佳房地產投資城市時，NEOM 都應單獨列為一個類別。. 雖然從技術上講，這些項目仍處於開發階段，但早期的投資機會已經出現，這些機會有可能帶來大多數房地產投資者夢寐以求的回報。.

我們正在討論的是：

• 這條線——一條長達170公里的線性城市，沒有道路、汽車或排放物。
• 奧克薩貢－世界最大的漂浮式工業複合體
• 特羅耶納－沙烏地阿拉伯的一個山區度假勝地，將提供全年滑雪活動（想想都覺得不可思議）

NEOM的投資前景不僅充滿希望，而且可能具有革命性意義，原因如下：

• 在1TP45000億的超級專案中搶佔先機
• 專為吸引外資而設計的經濟特區法規
• 技術整合使房產免受過時影響，面向未來
• 永續性特徵吸引了日益注重環境、社會和治理（ESG）的機構投資者。

達曼和胡拜爾：大多數投資者忽視的東部經濟強城

當所有人都將目光聚焦在利雅德和西海岸時，一些投資者正在悄悄地在東部地區，特別是達曼和胡拜爾，建立自己的投資基地。. 這些相互連結的城市是沙烏地阿拉伯房地產投資的最佳選擇之一，原因很簡單：它們是沙烏地王國通往海灣其他地區的門戶。.

這些城市之所以成為投資寶地，原因包括：

• 距離巴林很近（經法赫德國王大橋僅需 45 分鐘）
• 與利雅德相比，入場門檻更低，收益卻相當。
• 重大基礎建設項目包括擴建達曼-胡拜爾海岸公路
• 預計將創造超過10萬個就業機會的全新薩勒曼國王能源園區（SPARK）

特別有發展前景的領域包括：

• 胡拜爾濱海大道－海濱房產，吸引外籍主管高額租金
• 阿齊齊亞（達曼）—中端住宅市場，租金收益率出乎意料地強勁，達到 6-8%。
• 半月灣—豪華週末度假房產在過去三年升值了35%

麥加與麥地那：兼具靈性意義與世俗回報的靈性中心

如果不探討聖城麥加和麥地那的獨特機遇，任何對沙烏地阿拉伯房地產投資最佳城市的嚴肅分析都是不完整的。. 這些市場的運作機制與純粹的商業中心不同，但這正是造就了它們獨特的投資特性。.

基本面令人震驚：

• 朝覲期間有超過200萬朝聖者
• 全年還有數百萬人前往副朝（Umrah）。
• 沙烏地阿拉伯政府明確的目標是到2030年大幅增加宗教旅遊。
• 由於地理和監管限制，供應有限。

投資重點：

• 距離聖寺2-3公里內的服務式公寓，旺季期間可帶來12%+的回報
• 受益於基礎設施改善的新興區域的混合用途開發項目
• 酒店業的目標客戶是日益增長的宗教遊客高端群體。

歐拉：大多數投資者尚未發現的遺產投資機會

如果您正在尋找房地產投資最佳城市中的“下一個熱門選擇”， 在沙烏地阿拉伯的投資, 請將注意力轉向歐拉。. 這個歷史悠久的地區正在從一個考古奇觀轉變為一個豪華旅遊目的地，預計將在十年內與佩特拉或盧克索相媲美。.

由王室支持的阿盧拉皇家委員會（RCU）不僅致力於保護歷史遺跡，還透過以下方式創造投資機會：

• 精心控制的開發，以保持有限的供應
• 針對全球超高淨值遊客的豪華度假村
• 為尋求真實體驗的遊客所打造的精品商業空間
• 為不斷成長的酒店業員工開發的住宅項目

早期投資者正在以五年後可能看起來非常划算的價格鎖定長期租賃權和開發權。雖然這種投資需要耐心和大量資金，但其潛在收益相較之下，傳統的房地產投資簡直是黯然失色。.

沙烏地阿拉伯房地產投資指南：實際操作指南

即使是沙烏地阿拉伯最適合房地產投資的城市，也存在一些獨特的考量因素，西方投資者尤其需要了解這些因素：

監管框架：不僅不同，而且還在不斷發展

沙烏地阿拉伯房地產市場遵循伊斯蘭教法原則運作，這影響到從融資結構到遺產規劃的各個層面。然而，監管環境正在快速變化，近期變化包括：

• 房地產投資信託基金（REITs）的引入提供了以前無法獲得的流動性選擇。
• 透過高級居留計劃簡化外國投資者的流程
• 新的抵押貸款法擴大了融資選擇範圍，使其不再局限於傳統的現金購買。
• 房產登記數位轉型降低了交易摩擦

市場進入策略：直接投資與間接投資

對於正在尋找沙烏地阿拉伯最佳房地產投資城市的投資者來說，有許多投資途徑：

• 直接購置房產（外國人在指定區域內越來越容易購置房產）
• 與沙烏地阿拉伯國民建立合作關係（對某些資產類別仍然有利）
• 投資專注於沙烏地阿拉伯的房地產開發公司
• 參與在沙烏地阿拉伯證券交易所（Tadawul）交易的房地產投資信託基金（REITs）

最佳策略取決於投資規模、投資期限和風險承受能力——沒有一種放諸四海皆準的方法來確定房地產投資的最佳城市。 在沙烏地阿拉伯的投資.

摘要：沙烏地阿拉伯最適合房地產投資的城市

✅ 石油以外的多角化沙烏地阿拉伯積極的經濟多元化策略為多個行業的房地產發展創造了前所未有的機會。.

✅ 城市特定策略：每個最適合房地產投資的城市 在沙烏地阿拉伯的投資 各有優勢，需要量身訂做的方法。.

✅ 調控演化房地產法律的不斷現代化為以前被排除在某些市場領域之外的外國投資者創造了機會。.

✅ 產量潛力地段優越的優質房產，其租金收益率始終遠超全球平均水準。.

✅ 基礎設施影響政府支持的大規模基礎設施項目正在為整個王國創造價值增值催化劑。.

✅ 旅遊轉型沙烏地阿拉伯向非宗教旅遊開放，創造了全新的房地產類別，具有巨大的回報潛力。.

✅ 技術整合智慧城市計畫和永續發展要求正在重塑開發標準，並使新房產面向未來。.

是什麼讓SIS International成為沙烏地阿拉伯房地產投資的頂級資源？

駕馭沙烏地阿拉伯瞬息萬變的房地產市場需要超越標準市場報告的專業情報。這就是為什麼認真的投資者依賴專業機構的原因。 SIS市場研究:

• 客製化方案沙烏地阿拉伯的每個城市都有其獨特的投資動態、監管考量和文化因素，因此需要量身定制的策略，而不是通用的市場方法。.
• 超過40年的經驗擁有數十年中東市場經驗的公司能夠提供重要的歷史背景，以便根據長期的區域模式和週期來評估機會。.
• 全球招募資料庫：透過存取全面的租戶、開發商和承包商資料庫，可以對潛在的合作夥伴和服務提供者進行徹底的盡職調查。.
• 專案快速完成快速收集市場情報使投資者能夠果斷抓住快速發展市場中時效性強的機會。.
• 價格合理的研究經濟高效的分析方案使個人投資者和家族辦公室能夠輕鬆取得專業級情報，從而探索沙烏地阿拉伯的投資機會。.
• 深厚的區域專業知識了解沙烏地阿拉伯2030願景及其實際實施時間表，為投資時機和重點提供關鍵背景。.
• 網路存取與關鍵決策者、開發人員和政府聯絡人建立聯繫，可以簡化投資流程，而在這個市場中，人際關係仍然是成功的關鍵。.

常見問題：沙烏地阿拉伯最適合房地產投資的城市

外國投資者在購買沙烏地阿拉伯房地產時面臨哪些限制？

在大多數主要城市，外國投資者可以直接擁有用於商業活動和個人居住的房產。然而，麥加和麥地那的房產仍然僅限沙烏地阿拉伯國民購買，除非透過特定的投資管道。高級居留計畫顯著擴大了外國投資者的權利，使其能夠在先前受限的區域擁有房產，並簡化了相關流程。.

沙烏地阿拉伯房地產的融資選擇與西方市場有何不同？

沙烏地阿拉伯的伊斯蘭銀行體系提供符合伊斯蘭教法的融資結構，而非傳統的抵押貸款。這些結構包括穆拉巴哈（成本加成融資）和伊賈拉（租賃購買）安排。雖然首付要求通常高於西方市場（通常為30%+），但利率可能具有競爭力，尤其對沙烏地阿拉伯國民和成熟的外國投資者而言。近期銀行業改革擴大了融資管道，但現金仍然是獲得最佳條款和價格的關鍵，尤其是在商業房地產方面。.

哪些稅收因素會影響沙烏地阿拉伯房地產投資？

沙烏地阿拉伯房地產投資的一大優勢在於其優惠的稅收環境。個人投資者無需繳納租金收入所得稅，房產出售無需繳納資本利得稅，也無需繳納傳統西方意義上的房產稅。沙烏地阿拉伯國民和海灣合作委員會成員國公民每年需繳納2.51兆令吉的宗教稅（Zakat），而外國投資者則需就其在沙烏地阿拉伯境內經營所得利潤繳納201萬億令吉的所得稅，但沙烏地阿拉伯也提供多種免稅和稅務規劃方案，以幫助投資者優化稅務效率。.

沙烏地阿拉伯主要城市的房地產投資流動性如何？

流動性因物業類型、地理位置和市場時機而異。在利雅德和吉達，優質物業在市場行情有利的情況下通常能快速售出（30-90天），而新興地區的專業商業地產或開發項目則可能需要更長的銷售週期。房地產投資信託基金（REITs）的引入提高了整體市場流動性，提供了先前不具備的退出選擇。與擁有沙烏地阿拉伯合格買家資源的成熟經紀人合作，對於優化流動性仍然至關重要，尤其對於高價值物業。.

投資沙烏地阿拉伯房地產前必須進行哪些盡職調查步驟？

在沙烏地阿拉伯，全面的盡職調查不僅限於標準的房產檢查，還包括透過司法部電子平台核實產權證的真實性、確認影響房產的任何產權負擔或地役權、審查市政當局批准的規劃和許可證、評估特定社區的開發法規以及評估服務連接狀況。對於商業地產，還需採取額外步驟，例如核實租戶的財務狀況，並確保所有商業活動均符合許可用途。強烈建議您聘請在目標城市和房產類型方面擁有豐富經驗的當地專家。.

外國投資者通常如何應對物業管理的挑戰？

沙烏地阿拉伯的物業管理面臨許多獨特挑戰，包括租戶關係、維護預期以及合規性等。外國投資者通常透過以下方式應對這些挑戰：聘請專門管理外籍人士資產的物業管理公司；與提供全方位服務的當地房地產公司合作；或與沙烏地阿拉伯當地值得信賴的人士建立聯繫，由其進行監督。.

哪些新興趨勢正在重塑沙烏地阿拉伯的房地產投資機會？

沙烏地阿拉伯房地產市場正經歷著幾個變革性趨勢，這些趨勢正在催生新的投資領域：支持電子商務增長的專業化和技術賦能型物流設施的快速擴張；迎合沙特日益壯大的專業人士群體而開發的品牌住宅和服務式公寓；隨著公共娛樂場所的開放，娛樂區如雨後春筍般湧現；反映人口結構和工作模式變化的共享需求，與傳統房地產類別相比，在這些新興領域搶佔先機有望獲得更高的回報。.

我們在紐約的工廠位置

11 E 22nd Street, Floor 2, 紐約, NY 10010 電話：+1(212) 505-6805

---

關於 SIS 國際

SIS國際 提供定量、定性和策略研究。我們為決策提供數據、工具、策略、報告和見解。我們也進行訪談、調查、焦點小組和其他市場研究方法和途徑。 聯絡我們 為您的下一個市場研究項目。