{"id":11888,"date":"2008-02-13T02:03:00","date_gmt":"2008-02-13T02:03:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sisinternational.com\/new-york-and-florida-real-estate-competitors\/"},"modified":"2025-09-15T22:53:17","modified_gmt":"2025-09-16T02:53:17","slug":"concorrenti-immobiliari-di-new-york-e-florida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sisinternational.com\/it\/new-york-and-florida-real-estate-competitors\/","title":{"rendered":"Concorrenti immobiliari di New York e Florida"},"content":{"rendered":"
\"Ricerca<\/figure>\n\n\n\n
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Panoramica<\/strong><\/p>\n

I principali concorrenti nel mercato degli Stati Uniti sono concentrati in tre regioni: East Coast, Midwest e West Coast. Particolari aree di concentrazione includono California, Missouri, Nebraska e Pennsylvania.<\/p>\n

Alcuni dei principali attori del settore provenienti dalla Florida e da New York sono i seguenti:<\/p>\n

AZIENDA\/DOVE SIAMO<\/strong><\/p>\n

UN.
I mercati immobiliari statunitensi pi\u00f9 resilienti<\/em><\/strong>
Nei mercati che si prevede si riprenderanno pi\u00f9 lentamente, come Boston e Denver, la scarsa fiducia degli acquirenti, unita ad un surplus di stock immobiliare, ha prolungato la crisi. Il capo economista della NAR Lawrence Yun sottolinea che gli acquirenti sono alla ricerca di chiari segnali di un fondo del mercato e si accontentano di aspettare in disparte fino ad allora.<\/p>\n

\u00c8 facile capire perch\u00e9. La maggior parte dei mercati immobiliari del paese risente degli effetti della sovrapproduzione. Un mercato forte si aggira intorno a un tasso di posti vacanti di 1,5%, ma la media nazionale attualmente \u00e8 pari a 2,8% e in citt\u00e0 come Miami, Atlanta e Denver, le cifre si aggirano intorno a 3,5%. Inoltre, ogni piccola buona notizia (un rapporto del Dipartimento del Commercio di maggio afferma che le vendite di case nuove sono al massimo degli ultimi 14 anni) arriva con cattive notizie (la crescita media dei prezzi \u00e8 al minimo di 10 anni).<\/p>\n

Dietro i numeri <\/em><\/strong>
Le correzioni del mercato seguono tre modelli di ripresa fondamentali. Una ripresa a forma di V in cui un mercato subisce un forte e rapido declino ma esce forte una volta toccato il fondo; una ripresa a forma di U, in cui i prezzi diminuiscono gradualmente e si riprendono lentamente; e una curva a forma di L, una caduta dura e veloce con un rimbalzo dei prezzi irrisorio che segue il minimo del mercato.<\/p>\n

Le differenze tra un mercato a forma di V e uno a forma di U hanno a che fare con gli ostacoli alla crescita. Gli alti tassi di sfitti e l'elevata quota di investitori possono danneggiare un mercato, ma se l'economia locale rimane forte e il patrimonio immobiliare a prezzi accessibili \u00e8 solo una questione di quanto tempo ci vorr\u00e0 per assorbire l'inventario in eccesso.<\/p>\n

Tampa \u00e8 un candidato perfetto per una ripresa a V, secondo una ricerca di Moody's Economy.com, una societ\u00e0 di analisi economica, previsione e rischio di credito. L\u2019economia locale rimane forte e i prestiti subprime sono relativamente bassi. Il problema di Tampa? Un\u2019elevata quota di investitori che porta ad alti tassi di posti vacanti. Quando il mercato divenne acido nel 2005, pi\u00f9 di 25% di case di Tampa erano di propriet\u00e0 di investimenti immobiliari. Gli investitori fuggono pi\u00f9 velocemente durante una recessione, creando cos\u00ec un eccesso di patrimonio immobiliare disponibile. Nel caso di Tampa, il tasso di posti vacanti \u00e8 ora pari a 3,5%.<\/p>\n

Sulla base delle proiezioni di Moody's Economy, Tampa dovrebbe bruciare le scorte in eccesso e toccare un minimo nel primo trimestre del 2008, momento in cui si prevede che i prezzi aumenteranno di 10,6% l'anno successivo.
Queste proiezioni tengono conto dell\u2019accessibilit\u00e0 economica degli alloggi, dei tassi di sfitto, della forza dell\u2019economia locale e del mercato del lavoro, della quota degli investitori nel 2005 e della quota dei mutui subprime. I dati provengono da Moody's, dal Bureau of Labor Statistics e dall'Home Mortgage Disclosure Act della Federal Reserve.<\/p>\n

Prevedere il fondo di qualsiasi mercato patrimoniale, in particolare quello immobiliare, \u00e8 una cosa difficile. Sebbene queste proiezioni siano basate su dati attendibili e su modelli avanzati di Moody's, nessuno pu\u00f2 prevedere i mercati dei futures con assoluta certezza.<\/p>\n

Altri rimbalzi <\/em><\/strong>
Come Tampa, anche Phoenix \u00e8 afflitta da un\u2019elevata quota di investitori (26.1%) e ha un tasso di posti vacanti superiore a 3%. Buoni tassi di accessibilit\u00e0 e un mercato del lavoro in crescita suggeriscono che una volta che Phoenix avr\u00e0 toccato il fondo, la crescita dei prezzi sar\u00e0 forte. Il modello di proiezione di Moody's prevede che Phoenix raggiunga il suo prezzo minimo nel quarto trimestre del 2008 e poi cresca di 7,7% l'anno successivo.<\/p>\n

Tassi di ripresa pi\u00f9 lenti sono attesi in mercati come Minneapolis e Boston, dove un\u2019economia locale in crisi, una crescita lenta dell\u2019occupazione e numeri negativi sull\u2019immigrazione ostacolano le prospettive a lungo termine. Insieme ad altri mercati a forma di U come Sacramento, che hanno una quota di prestiti subprime a due cifre, Zandi afferma che sar\u00e0 pi\u00f9 difficile per questi mercati ripartire.<\/p>\n

Ci\u00f2 non significa necessariamente che i mercati a V siano in chiaro. Secondo Moody's, i mercati del lavoro in citt\u00e0 come Las Vegas, Phoenix e San Diego, il cui futuro successo economico sar\u00e0 fondamentale per la ripresa, sono fortemente legati ai settori legati all'edilizia abitativa. Finch\u00e9 queste economie riescono a resistere alle rispettive correzioni, dovrebbero andare bene.<\/p>\n

I mercati immobiliari statunitensi pi\u00f9 convenienti<\/strong><\/p>\n

Dietro i numeri <\/em><\/strong>
Il primo \u00e8 uno sguardo al rapporto tra il prezzo medio della casa e lo stipendio medio della famiglia, che determina quanti anni di stipendio lordo la famiglia media dovrebbe spendere per acquistare la casa media. A Indianapolis, dove il reddito familiare medio \u00e8 di $60.383, per acquistare ci vorrebbero poco meno di due anni di stipendio lordo.
Ci\u00f2 deve suonare piuttosto carino per i residenti di Los Angeles, dove il reddito familiare medio \u00e8 di $58.319, ma gli alloggi sono pi\u00f9 di cinque volte pi\u00f9 costosi che a Indy.<\/p>\n

La seconda misura traccia la percentuale di case vendute nel primo trimestre di quest\u2019anno che erano accessibili alla famiglia con reddito medio.<\/p>\n

Questa metrica illustra cosa \u00e8 in gioco in un mercato come San Diego. La citt\u00e0 potrebbe essere nel mezzo di un crollo dei prezzi, ma ci\u00f2 non significa necessariamente che sia diventata significativamente pi\u00f9 conveniente. Secondo la National Association of Home Builders e l'indice di accessibilit\u00e0 Wells Fargo, che presuppone un acconto di 10% e un prezzo di mercato, solo 9% delle case di San Diego vendute nel primo trimestre del 2007 erano alla portata del nucleo familiare con reddito medio. mutuo a tasso.<\/p>\n

Gli economisti affermano che ci\u00f2 indica che la parte superiore del mercato si sta muovendo, ma gli strati medi e inferiori stanno avendo problemi. In un mercato in cui gli alloggi sono cos\u00ec inaccessibili, gli acquirenti devono fare maggiore affidamento sul credito. Potenziali pignoramenti futuri possono mandare il mercato in stallo, il che non \u00e8 un ottimo segnale per la ripresa.<\/p>\n

Immobiliare ragionevole
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Confronta i numeri di San Diego con quelli delle zone pi\u00f9 convenienti del paese. Quasi 90% delle vendite di Indianapolis nel primo trimestre di quest'anno erano accessibili alla famiglia con reddito medio. A Cincinnati, quel numero era 78% e a Cleveland, 82%.<\/p>\n

Altre aree della lista, come Dallas e Atlanta, stanno registrando una crescita, ma rimangono accessibili.
Il rapporto prezzo\/reddito a Dallas \u00e8 stato il settimo migliore in assoluto, e poco meno di 70% di case vendute ad Atlanta nel primo trimestre di quest'anno erano disponibili per la famiglia con reddito medio. I prezzi possono rimanere accessibili nelle citt\u00e0 in rapida crescita quando si registrano tassi elevati di costruzione di nuove case e restrizioni alla crescita allentate.
Anche la domanda elevata non impedisce necessariamente l\u2019accessibilit\u00e0 economica.<\/p>\n

Esamina la differenza tra Boston e Raleigh, NC; dal 2000, Boston ha registrato un'emigrazione costante, mentre Raleigh ha accolto nuovi residenti.<\/p>\n

Ma durante quel periodo, i prezzi delle case a Boston sono aumentati di 16,7%, e le famiglie con reddito medio possono permettersi circa la met\u00e0 di quello che potevano permettersi sette anni fa. A Raleigh, i prezzi delle case sono cresciuti di 37%, ma la percentuale di percettori di reddito medio che possono permettersi una casa \u00e8 scesa solo di 3%, il tutto mentre la citt\u00e0 ha vissuto un boom demografico.<\/p>\n

La ragione potrebbe essere un forte aumento nella costruzione di nuove case e le politiche di crescita non sovraccaricate dalla regolamentazione hanno agito come sgravi dei prezzi a Raleigh. Boston non ha tali politiche e non ha visto una grande quantit\u00e0 di costruzioni di nuove case.<\/p>\n

Sia Raleigh che Charlotte si collocano rispettivamente al n. 12 e 13.<\/p>\n

B.
IMMOBILIARE E CRUNCH DEI SUBPRIME<\/strong>

Ritorna l'acconto<\/em><\/p>\n

Come risultato del crollo del mercato dei mutui subprime, gli istituti di credito rimarranno senza fiato! \u2013 richiedere ancora una volta acconti, riempiendo il mercato di case invendute e facendo scendere i prezzi.<\/p>\n

In sostanza, il settore dei mutui subprime \u2013 che concede prestiti ai consumatori con problemi di credito \u2013 \u00e8 scomparso. Dal momento che il pendolo ha oscillato il pi\u00f9 lontano possibile nella direzione dei prestiti sconsiderati, che sono all\u2019origine dell\u2019intera bolla, ora osciller\u00e0 nuovamente verso la curiosa nozione secondo cui alle persone viene prestato solo l\u2019importo di denaro che possono ragionevolmente aspettarsi di ripagare. E,
gli istituti di credito vorranno che i loro prestiti abbiano un margine di sicurezza, sotto forma di acconti.<\/p>\n

Sfortunatamente, molte persone saranno profondamente indebitate e sarebbe difficile vendere case \u2013 o acquistarle \u2013 poich\u00e9 gli standard di prestito torneranno alle rigide linee guida di prima.<\/p>\n

Secondo una ricerca di mercato, l\u2019effetto a catena dei mutui subprime colpisce gli immobili commerciali<\/strong><\/p>\n

Non molto tempo dopo il crollo dell\u2019industria delle dot-com, qualche anno fa, la vendita al dettaglio \u00e8 diventata il settore pi\u00f9 in voga nel settore immobiliare commerciale. Lo shopping online non era pi\u00f9 visto come una minaccia per i negozi fisici e l\u2019aumento del valore delle case ha reso pi\u00f9 facile per le persone prendere in prestito pi\u00f9 denaro e spenderlo. I centri commerciali iniziarono a passare di mano a prezzi sempre crescenti.<\/p>\n

Due anni fa, il settore immobiliare al dettaglio ha iniziato a perdere parte del suo fascino per gli investitori quando ha preso il sopravvento la mania della conversione di condomini. Pi\u00f9 recentemente, gli investitori hanno gravitato verso edifici adibiti ad uffici e hotel.<\/p>\n

Ora molte persone nel settore immobiliare al dettaglio si stanno preparando a un rallentamento della spesa mentre la crisi dei mutui subprime e il calo del valore delle case continuano a provocare increspature nell\u2019economia.
E i centri commerciali sono rimasti intrappolati nella stretta creditizia che ha trasformato i mercati dei capitali. Gli acquirenti privati, che una volta erano in grado di finanziare il 95% o pi\u00f9 del costo di una transazione, vengono cacciati dal mercato perch\u00e9 una leva finanziaria cos\u00ec elevata non \u00e8 pi\u00f9 disponibile.<\/p>\n

Secondo investitori, broker e analisti, le transazioni richiedono pi\u00f9 tempo per essere completate e i prezzi \u2013 almeno per le propriet\u00e0 di secondo e terzo livello \u2013 stanno diminuendo fino al 10%.<\/p>\n

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I principali concorrenti nel mercato degli Stati Uniti sono concentrati in tre regioni: East Coast, Midwest e West Coast. Particolari aree di concentrazione includono California, Missouri, Nebraska e Pennsylvania.<\/p>\n

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