{"id":11888,"date":"2008-02-13T02:03:00","date_gmt":"2008-02-13T02:03:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sisinternational.com\/new-york-and-florida-real-estate-competitors\/"},"modified":"2025-09-15T22:53:17","modified_gmt":"2025-09-16T02:53:17","slug":"concurrents-immobiliers-de-new-york-et-de-floride","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sisinternational.com\/fr\/new-york-and-florida-real-estate-competitors\/","title":{"rendered":"Concurrents immobiliers \u00e0 New York et en Floride"},"content":{"rendered":"
\"\u00c9tudes<\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n

Aper\u00e7u<\/strong><\/p>\n

Les principaux concurrents sur le march\u00e9 am\u00e9ricain sont concentr\u00e9s dans trois r\u00e9gions : la c\u00f4te Est, le Midwest et la c\u00f4te Ouest. Les zones de concentration particuli\u00e8res comprennent la Californie, le Missouri, le Nebraska et la Pennsylvanie.<\/p>\n

Certains des principaux acteurs de l'industrie originaires de Floride et de New York sont les suivants\u00a0:<\/p>\n

EMPLACEMENT DE LA SOCI\u00c9T\u00c9<\/strong><\/p>\n

UN.
Les march\u00e9s immobiliers am\u00e9ricains les plus r\u00e9silients<\/em><\/strong>
Sur les march\u00e9s dont la reprise est attendue plus lentement, comme \u00e0 Boston et \u00e0 Denver, la faible confiance des acheteurs associ\u00e9e \u00e0 un exc\u00e9dent de parc immobilier a prolong\u00e9 la crise. L'\u00e9conomiste en chef du NAR, Lawrence Yun, souligne que les acheteurs recherchent des signes clairs d'un creux du march\u00e9 et se contentent d'attendre sur la touche jusque-l\u00e0.<\/p>\n

Il est facile de comprendre pourquoi. La plupart des march\u00e9s immobiliers du pays subissent les effets de la surproduction. Un march\u00e9 solide oscille autour d'un taux d'inoccupation de 1,5%, mais la moyenne nationale s'\u00e9l\u00e8ve actuellement \u00e0 2,8% et dans des villes comme Miami, Atlanta et Denver, les chiffres tournent autour de 3,5%. En outre, chaque bonne nouvelle (un rapport du minist\u00e8re du Commerce de mai indiquait que les ventes de logements neufs \u00e9taient \u00e0 leur plus haut niveau depuis 14 ans) s'accompagne de mauvaises nouvelles (la croissance m\u00e9diane des prix est \u00e0 son plus bas niveau depuis 10 ans).<\/p>\n

Derri\u00e8re les chiffres <\/em><\/strong>
Les corrections du march\u00e9 suivent trois sch\u00e9mas de reprise fondamentaux. Une reprise en forme de V o\u00f9 un march\u00e9 conna\u00eet une baisse brutale et rapide mais en sort fort une fois qu\u2019il atteint le plus bas\u00a0; une reprise en forme de U, o\u00f9 les prix baissent progressivement et se redressent lentement ; et une courbe en forme de L, une chute dure et rapide avec un rebond d\u00e9risoire des prix apr\u00e8s le creux du march\u00e9.<\/p>\n

Les diff\u00e9rences entre un march\u00e9 en forme de V et un march\u00e9 en forme de U sont li\u00e9es aux obstacles \u00e0 la croissance. Des taux d'inoccupation \u00e9lev\u00e9s et une part \u00e9lev\u00e9e des investisseurs peuvent nuire \u00e0 un march\u00e9, mais si l'\u00e9conomie locale reste forte et le parc de logements abordable, ce n'est qu'une question de temps qu'il faudra pour absorber les stocks exc\u00e9dentaires.<\/p>\n

Tampa est un candidat id\u00e9al pour une reprise en forme de V, selon une \u00e9tude de Moody's Economy.com, une soci\u00e9t\u00e9 d'analyse \u00e9conomique, de pr\u00e9vision et de risque de cr\u00e9dit. L'\u00e9conomie locale reste forte et les pr\u00eats subprime sont relativement faibles. Le probl\u00e8me de Tampa ? Une part d\u2019investisseur \u00e9lev\u00e9e qui entra\u00eene des taux d\u2019inoccupation \u00e9lev\u00e9s. Lorsque le march\u00e9 s'est d\u00e9t\u00e9rior\u00e9 en 2005, plus de 251 TP3T de maisons \u00e0 Tampa \u00e9taient d\u00e9tenues comme immeubles de placement. Les investisseurs sont plus prompts \u00e0 fuir en p\u00e9riode de ralentissement \u00e9conomique, cr\u00e9ant ainsi une surabondance de logements disponibles. Dans le cas de Tampa, les taux d'inoccupation s'\u00e9l\u00e8vent d\u00e9sormais \u00e0 3,5%.<\/p>\n

Selon les projections \u00e9conomiques de Moody's, Tampa devrait \u00e9couler ses stocks exc\u00e9dentaires et atteindre un creux de prix au premier trimestre 2008, apr\u00e8s quoi les prix devraient augmenter de 10,61 TP3T l'ann\u00e9e suivante.
Ces projections prennent en compte l'abordabilit\u00e9 du logement, les taux d'inoccupation, la vigueur de l'\u00e9conomie locale et du march\u00e9 du travail, la part des investisseurs en 2005 et la part des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 risque. Les donn\u00e9es proviennent de Moody's, du Bureau of Labor Statistics et du Home Mortgage Disclosure Act de la R\u00e9serve f\u00e9d\u00e9rale.<\/p>\n

Pr\u00e9dire le creux d\u2019un march\u00e9 d\u2019actifs, notamment immobilier, est une chose difficile. Bien que ces projections soient bas\u00e9es sur des donn\u00e9es solides et une mod\u00e9lisation avanc\u00e9e de Moody's, personne ne peut pr\u00e9dire les march\u00e9s \u00e0 terme avec une certitude absolue.<\/p>\n

Autres rebonds <\/em><\/strong>
Comme Tampa, Phoenix est \u00e9galement touch\u00e9e par une part d'investisseur \u00e9lev\u00e9e (26,1%) et un taux d'inoccupation sup\u00e9rieur \u00e0 3%. De bons taux d\u2019accessibilit\u00e9 et un march\u00e9 du travail en plein essor sugg\u00e8rent qu\u2019une fois que Phoenix aura atteint son point bas, la croissance des prix sera forte. Selon le mod\u00e8le de projection de Moody's, Phoenix atteindrait son creux de prix au quatri\u00e8me trimestre 2008, puis augmenterait de 7,71 TP3T l'ann\u00e9e suivante.<\/p>\n

Des taux de reprise plus lents sont attendus sur des march\u00e9s tels que Minneapolis et Boston, o\u00f9 une \u00e9conomie locale en d\u00e9clin, une croissance lente de l'emploi et des chiffres de migration n\u00e9gatifs entravent les perspectives \u00e0 long terme. \u00c0 l'instar d'autres march\u00e9s en forme de U comme Sacramento, qui ont une part \u00e0 deux chiffres des pr\u00eats subprime, Zandi affirme qu'il sera plus difficile pour ces march\u00e9s de red\u00e9marrer.<\/p>\n

Cela ne signifie pas n\u00e9cessairement que les march\u00e9s en forme de V soient clairs. Selon Moody's, le march\u00e9 du travail de villes comme Las Vegas, Phoenix et San Diego, dont la r\u00e9ussite \u00e9conomique future sera essentielle \u00e0 la reprise, repose en grande partie sur les secteurs li\u00e9s au logement. Tant que ces \u00e9conomies parviennent \u00e0 surmonter leurs corrections respectives, tout devrait bien se passer.<\/p>\n

Les march\u00e9s immobiliers am\u00e9ricains les plus abordables<\/strong><\/p>\n

Derri\u00e8re les chiffres <\/em><\/strong>
La premi\u00e8re consiste \u00e0 examiner le rapport entre le prix m\u00e9dian de l\u2019immobilier et le salaire m\u00e9dian du m\u00e9nage, qui d\u00e9termine le nombre d\u2019ann\u00e9es de salaire brut que le m\u00e9nage m\u00e9dian devrait d\u00e9penser pour acheter la maison m\u00e9diane. \u00c0 Indianapolis, o\u00f9 le revenu m\u00e9dian des m\u00e9nages est de $60 383, il faudrait un peu moins de deux ans de salaire brut pour acheter.
Cela doit para\u00eetre plut\u00f4t agr\u00e9able aux habitants de Los Angeles, o\u00f9 le revenu m\u00e9dian des m\u00e9nages est de $58,319, mais le logement est plus de cinq fois plus cher qu'\u00e0 Indy.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me mesure suit le pourcentage de maisons vendues au premier trimestre de cette ann\u00e9e qui \u00e9taient abordables pour le m\u00e9nage \u00e0 revenu m\u00e9dian.<\/p>\n

Cette mesure illustre ce qui est en jeu sur un march\u00e9 comme San Diego. La ville est peut-\u00eatre en pleine baisse des prix, mais cela ne signifie pas n\u00e9cessairement qu'elle est devenue beaucoup plus abordable. Seulement 91 TP3T des maisons vendues \u00e0 San Diego au premier trimestre 2007 \u00e9taient \u00e0 la port\u00e9e du m\u00e9nage \u00e0 revenu m\u00e9dian, selon la National Association of Home Builders et l'indice d'accessibilit\u00e9 Wells Fargo, qui suppose un acompte de 10% et un prix de march\u00e9. taux hypoth\u00e9caire.<\/p>\n

Les \u00e9conomistes disent que cela indique que le haut du march\u00e9 \u00e9volue, mais que les couches moyennes et inf\u00e9rieures rencontrent des probl\u00e8mes. Dans un march\u00e9 o\u00f9 le logement est si inabordable, les acheteurs doivent recourir davantage au cr\u00e9dit. De futures saisies potentielles peuvent paralyser un march\u00e9, ce qui n\u2019est pas un bon signe de reprise.<\/p>\n

Immobilier raisonnable
<\/strong>
Comparez les chiffres de San Diego \u00e0 ceux des zones les plus abordables du pays. Pr\u00e8s de 90% des ventes d'Indianapolis au premier trimestre de cette ann\u00e9e \u00e9taient abordables pour le m\u00e9nage \u00e0 revenu m\u00e9dian. \u00c0 Cincinnati, ce num\u00e9ro \u00e9tait le 78% et \u00e0 Cleveland, le 82%.<\/p>\n

D'autres r\u00e9gions de la liste, comme Dallas et Atlanta, connaissent une croissance tout en restant abordables.
L'accessibilit\u00e9 prix\/revenu \u00e0 Dallas \u00e9tait au septi\u00e8me rang dans l'ensemble, et un peu moins de 70% de maisons vendues \u00e0 Atlanta au premier trimestre de cette ann\u00e9e \u00e9taient disponibles pour le m\u00e9nage \u00e0 revenu m\u00e9dian. Les prix peuvent rester abordables dans les villes \u00e0 croissance rapide lorsque les taux de construction de logements neufs sont \u00e9lev\u00e9s et que les restrictions de croissance sont assouplies.
Une forte demande n\u2019emp\u00eache pas n\u00e9cessairement l\u2019abordabilit\u00e9.<\/p>\n

Examinez la diff\u00e9rence entre Boston et Raleigh, Caroline du Nord\u00a0; depuis 2000, Boston conna\u00eet une \u00e9migration constante, tandis que Raleigh accueille de nouveaux r\u00e9sidents.<\/p>\n

Mais pendant cette p\u00e9riode, les prix des logements \u00e0 Boston ont augment\u00e9 de 16,7%, et les m\u00e9nages \u00e0 revenu m\u00e9dian peuvent se permettre environ la moiti\u00e9 de ce qu'ils pouvaient il y a sept ans. \u00c0 Raleigh, les prix des logements ont augment\u00e9 de 37%, mais la part des salari\u00e9s \u00e0 revenu m\u00e9dian qui peuvent se permettre un logement n'a diminu\u00e9 que de 3%, alors que la ville connaissait un boom d\u00e9mographique.<\/p>\n

La raison pourrait \u00eatre une forte augmentation de la construction de logements neufs et des politiques de croissance non surcharg\u00e9es par la r\u00e9glementation ont agi comme un all\u00e9gement des prix \u00e0 Raleigh. Boston n'a pas de telles politiques et n'a pas vu beaucoup de constructions de nouvelles maisons.<\/p>\n

Raleigh et Charlotte se classent respectivement aux 12e et 13e rangs.<\/p>\n

B.
L'IMMOBILIER ET LA CRUNCH DES SUBPRIME<\/strong>

L\u2019acompte fait son grand retour<\/em><\/p>\n

\u00c0 la suite de l\u2019effondrement du march\u00e9 des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 risque, les pr\u00eateurs vont\u2026 haleter\u00a0! \u2013 exigent \u00e0 nouveau des acomptes, remplissant le march\u00e9 de maisons invendues et faisant baisser les prix.<\/p>\n

Essentiellement, le secteur des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 risque \u2013 qui pr\u00eate aux consommateurs ayant des probl\u00e8mes de cr\u00e9dit \u2013 a disparu. Puisque le pendule a bascul\u00e9 aussi loin qu\u2019il pouvait dans la direction des pr\u00eats inconsid\u00e9r\u00e9s, ce qui \u00e9tait le cas de toute la bulle, il va maintenant revenir \u00e0 la notion d\u00e9su\u00e8te selon laquelle les gens ne se voient pr\u00eater que le montant d\u2019argent qu\u2019ils peuvent raisonnablement s\u2019attendre \u00e0 rembourser. Et,
les pr\u00eateurs voudront que leurs pr\u00eats comportent une marge de s\u00e9curit\u00e9, sous forme d\u2019acomptes.<\/p>\n

Malheureusement, beaucoup de gens seront lourdement endett\u00e9s et il sera difficile de vendre des maisons \u2013 ou de les acheter \u2013 alors que les normes de pr\u00eat reviennent aux directives strictes d\u2019avant.<\/p>\n

L\u2019effet d\u2019entra\u00eenement des subprimes frappe l\u2019immobilier commercial selon une \u00e9tude de march\u00e9<\/strong><\/p>\n

Peu de temps apr\u00e8s l\u2019effondrement de l\u2019industrie Internet il y a quelques ann\u00e9es, le commerce de d\u00e9tail est devenu le secteur le plus dynamique de l\u2019immobilier commercial. Les achats en ligne n\u2019\u00e9taient plus consid\u00e9r\u00e9s comme une menace pour les magasins physiques, et la hausse de la valeur des logements a permis aux gens d\u2019emprunter plus d\u2019argent \u2013 et de le d\u00e9penser. Les centres commerciaux ont commenc\u00e9 \u00e0 changer de mains \u00e0 des prix de plus en plus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

Il y a deux ans, l'immobilier commercial a commenc\u00e9 \u00e0 perdre un peu de son attrait pour les investisseurs \u00e0 mesure que l'engouement pour la conversion en copropri\u00e9t\u00e9 prenait le dessus. Plus r\u00e9cemment, les investisseurs se sont tourn\u00e9s vers les immeubles de bureaux et les h\u00f4tels.<\/p>\n

Aujourd'hui, de nombreux acteurs du secteur de l'immobilier commercial se pr\u00e9parent \u00e0 un ralentissement des d\u00e9penses, alors que la crise des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 risque et la baisse de la valeur des logements continuent de se r\u00e9percuter sur l'\u00e9conomie.
Et les centres commerciaux ont \u00e9t\u00e9 pris dans le resserrement du cr\u00e9dit qui a transform\u00e9 les march\u00e9s des capitaux. Les acheteurs priv\u00e9s, qui \u00e9taient autrefois en mesure de financer 95 pour cent ou plus du co\u00fbt d\u2019une transaction, sont chass\u00e9s du march\u00e9 parce qu\u2019un effet de levier aussi \u00e9lev\u00e9 n\u2019est plus disponible.<\/p>\n

Selon les investisseurs, les courtiers et les analystes, les transactions prennent plus de temps \u00e0 \u00eatre conclues et les prix \u2013 du moins pour les propri\u00e9t\u00e9s de deuxi\u00e8me et troisi\u00e8me rang \u2013 baissent jusqu'\u00e0 10 pour cent.<\/p>\n

\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\"\"<\/span><\/span>Aper\u00e7u<\/strong><\/p>\n

Les principaux concurrents sur le march\u00e9 am\u00e9ricain sont concentr\u00e9s dans trois r\u00e9gions : la c\u00f4te Est, le Midwest et la c\u00f4te Ouest. Les zones de concentration particuli\u00e8res comprennent la Californie, le Missouri, le Nebraska et la Pennsylvanie.<\/p>\n

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